Слайд 2
Метод капитализации доходов
Это метод оценки, применяемый в рамках
доходного подхода, при котором стоимость объекта определяется путем деления
текущих (за год) доходов, от использования объекта на коэффициент капитализации.
Необходимым и обязательным условием применения метода капитализации является
допущение о том, что в обозримом будущем
доходы, приносимые объектом, останутся
примерно на одном уровне, близком к нынешнему.
Слайд 3
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого
операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на
коэффициент капитализации.
Коэффициент (ставка) капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.
Оцененная стоимость =
Чистый операционный доход
Ставка капитализации
Слайд 4
Метод капитализации применяется если:
Слайд 5
Данный метод не следует использовать, если:
Потоки доходов нестабильны;
Нет
информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости,
эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Слайд 6
Существует ряд разновидностей метода в зависимости от принятой
базы дохода.
Можно выделить капитализацию:
чистой прибыли (после уплаты налогов);
прибыли
до уплаты налогов;
фактически выплаченных дивидендов;
потенциальных дивидендов и т. д.
Слайд 7
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
Слайд 8
I. Расчет ожидаемого чистого операционного Дохода
Оценщик недвижимости работает
со следующими уровнями дохода:
Слайд 9
ДВД рассчитывается:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие
доходы
Обычно потери выражают в процентах по отношению к потенциальному
валовому доходу. Потери рассчитываются по ставке, определяемой для типичного уровня управления на данном рынке, т.е. за основу берется рыночный показатель.
Слайд 10
Определение ожидаемого чистого дохода от эксплуатации объекта (чистого
операционного дохода)
Чистый операционный доход (ЧОД), определяется по формуле:
ЧОД =
ДВД – ЭР,
Где ДВД – действительный валовой доход;
ЭР – эксплуатационные расходы без учета амортизационных отчислений.
Эксплуатационные расходы - это расходы, необходимые для обеспечения нормальной эксплуатации и функционирования объекта.
Эксплуатационные расходы можно разделить на операционные (эксплуатационные), резервы и фиксированные.
Слайд 11
Операционные (или эксплуатационные) расходы
К ним относятся издержки по
эксплуатации объекта, предоставлению услуг пользователю и поддержанию потока доходов.
В состав операционных расходов объекта недвижимости входят: заработная плата и социальное страхование работников, обслуживающих недвижимость, оплата коммунальных услуг, расходы на содержание объекта (оплата услуг охранной и противопожарной служб, по обслуживанию лифта, инженерных коммуникаций, телефона и пр.), представительские расходы, расходы на рекламу, банковские услуги и т.д.
Слайд 12
Резервы
К резервам относятся издержки на покупку (замену), мебели и оборудования,
и предметов, пользование которыми входит в состав арендной платы.
Фиксированные
расходы
Фиксированные статьи расходов не включаются в состав эксплуатационных расходов и резервов. Это затраты на обслуживание долгов, например проценты за кредит и проценты по страхованию кредитов, амортизационные отчисления, налог на прибыль и другие налоги, а также вознаграждение управляющим.
Слайд 13
Таким образом, окончательная формула для определения чистого операционного
дохода (ЧОД):
ЧОД = ПВД + Дополнительные доходы – Недополученная
прибыль – Операционные расходы,
Недополученная прибыль может образоваться, например, в случае неполной сдачи помещений в аренду.
Расчет ЧОД
Слайд 14
II. Определение коэффициента (ставки) капитализации
Коэффициент капитализации — это параметр,
преобразующий чистый доход в стоимость объекта.
При этом учитывается как
сама чистая прибыль, получаемая от эксплуатации оцениваемого объекта, так и возмещение основного капитала, затраченного на приобретение объекта. Коэффициент капитализации, учитывающий эти две составляющие, называется общим коэффициентом капитализации или ставкой капитализации чистого дохода.
Общий коэффициент капитализации (или полная ставка капитализации) выражает зависимость между годовой величиной чистого дохода, получаемого в результате эксплуатации объекта, и его рыночной стоимостью.
Слайд 15
Методы расчета коэффициента капитализации:
Слайд 16
Методы определения коэффициента капитализации:
Слайд 17
Определение коэффициента капитализации
с учетом возмещения капитальных затрат.
Коэффициент
капитализации должен учитывать две составляющие:
Слайд 18
Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения:
Безрисковая
ставка дохода
+
Премии за риск
+
Вложения в недвижимость
+
Премии за низкую ликвидность
недвижимости
+
Премии за инвестиционный менеджмент
Слайд 19
Расчет различных составляющих премии за риск:
• надбавка за
низкую ликвидность.
При расчете данной составляющей учитывается невозможность немедленного
возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций, и она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных оцениваемому объектов на рынке;
• надбавка за риск вложения в недвижимость.
В данном случае учитывается возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;
• надбавка за инвестиционный менеджмент.
Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недополученной прибыли и потерь при сборе арендных платежей.
Слайд 20
Метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Если объект
недвижимости приобретается с помощью собственного и заемного капитала, коэффициент
капитализации должен удовлетворять требованиям доходности каждой части инвестиций. Величина коэффициента определяется методом связанных инвестиций, или техникой инвестиционной группы.
Коэффициент капитализации для заемного капитала называется ипотечной постоянной и рассчитывается по следующей формуле:
Rm = ОД / К,
Где Rm – ипотечная постоянная;
ОД – ежегодные выплаты;
К – сумма ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная определяется по таблице шести функций сложного процента: она равна сумме ставки процента и фактора фонда возмещения или же равна фактору взноса на единицу амортизации.
Слайд 21
Коэффициент капитализации для собственного капитала называется ипотечной постоянной
и рассчитывается по следующей формуле:
Rс = PTCF / Кс
Rc – коэффициент
капитализации собственного капитала;
PTCF – годовой денежный поток до выплаты налогов;
Кс – величина собственного капитала.
Общий коэффициент капитализации определяется как средневзвешенное значение:
R = M * Rm + (1 - M) * Rc,
Где М – коэффициент ипотечной задолженности.
Слайд 22
Если прогнозируется изменение в стоимости актива, то возникает
необходимость учета в коэффициенте капитализации, возврата основной суммы капитала
(процесса рекапитализации). Норма возврата капитала в некоторых источниках называется коэффициентом рекапитализации. Для возврата первоначальных инвестиций часть чистого операционного дохода откладывается в фонд возмещения с процентной ставкой Yp - ставкой процента для рекапитализации.
Слайд 23
Три способа возмещения
инвестированного капитала:
Слайд 24
Метод Ринга.
Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что
возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма
возврата
капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата - ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:
Rk = Ry + 1 / n,
Где n – оставшийся срок экономической жизни;
Ry – ставка доходности инвестиций.
Слайд 25
Пример №1
Условия инвестирования:
• срок - 5 лет;
• R
- ставка доходности инвестиций 14%;
• сумма вложений капитала в
недвижимость 20000 долл.
Решение.
Ежегодная прямолинейная норма возврата капитала составит 20%, так как за 5 лет будет списано 100% актива (100: 5 = 20).
В этом случае коэффициент капитализации составит 34% (14% + 20% = 34%).
Возмещение основной суммы капитала с учетом требуемой ставки доходности инвестиций отражено в табл. 1
Слайд 26
Таблица 1
Возмещение инвестируемого капитала по методу Ринга (долл.)
Возврат
капитала происходит равными частями в течение всего срока службы
объекта недвижимости.
Слайд 27
Метод Инвуда.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется
по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата
как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
Rk = Ry + SFF (n, Y) ,
Где SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
Слайд 28
Пример №2
Условия инвестирования:
• срок - 5 лет;
• доход
на инвестиции - 12%.
Решение.
Коэффициент капитализации рассчитывается как сумма
ставки доходности инвестиции 0,12 и фактора фонда возмещения (для 12%, 5 лет) 0,1574097.
Коэффициент капитализации равен 0,2774097 (12%, 5 лет).
Слайд 29
Таблица 2
Возмещение инвестированного капитала по методу Инвуда (долл.)
Слайд 30
Метод Хоскольда.
Используется в тех случаях, когда ставка дохода
первоначальных инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той
же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке:
Rk = Ry + SFF (n, Yб),
Где Yб - безрисковая ставка процента.
.
Слайд 31
Пример №3
Инвестиционный проект предусматривает ежегодный 12%-ый доход на
инвестиции (капитал) в течение 5 лет. Суммы в счет
возврата инвестиций могут быть без риска реинвестированы по ставке 6%.
Решение.
Если норма возврата капитала равна 0,1773964, что представляет собой фактор возмещения для 6% за 5 лет, то коэффициент капитализации равен 0,2973964 (0,12 + 0,1773964).
Если прогнозируется, что инвестиции потеряют стоимость лишь частично, то коэффициент капитализации рассчитывается несколько иначе, поскольку возмещение капитала производится за счет перепродажи недвижимости, а частично - за счет текущих доходов.
