Презентация на тему Формы строительных контрактов, используемых в практике создания крупных производственных комплексов в России

приступая к строительству, следующие:
Какой вид контрактной стратегии (procurement method)

для строительного проекта выбрать?
Каким будет полный перечень подрядчиков и как снизить риски возникновения «разрывов» между зонами ответственности заказчика и подрядчиков?
Как свести к минимуму риски просрочек и возникновения дополнительных расходов?

выявить и оценить вероятность
В теории (FIDIC) риски Подрядчика должны

быть прямо пропорциональны тем рискам, которые Подрядчик может контролировать (“принцип разумного распределения рисков”)
Отнесение того или иного риска на подрядчика или заказчика должно отражаться на цене работ («Цена – риск»)
На ком лежит финансовая ответственность за риски?
Проектировочные ошибки (достижение гарантированных показателей)
Состояние строительной площадки (геологические осложнения)
Общестроительные риски (проблемы с поставками)
Финансовые риски (несостоятельность)

ключ»

заказчиком или подрядчиком (от имени заказчика)
Строительному подрядчику передаются все

технические спецификации и проектная документация (чертежи)
Роль, права и обязательства проектировщика прямо устанавливаются в контракте
Оплата обычно по результатам измерений и оценки физических объемов

Резюме:
Рекомендуется для строительства и инжиниринга объектов согласно проектировочным решениям Заказчиком

(«Желтая книга»)
Проектирование осуществляется в соответствии с требованиями заказчика (предназначение,

объем, проектировочные и технические критерии объекта, установленные заказчиком)
результаты проектирования, материалы и качество работ должны быть пригодным для назначения (fit-for-purpose)
Твердая цена с оплатой по прогрессу на основании сертификатов, выпускаемых инженером-консультантом

Резюме:
Рекомендуется для выполнения электромонтажных работ и работ по механическому монтажу оборудования с разработкой проекта при выполнении строительных и инжиниринговых работ

(«Серебряная книга»)
Полная ответственность подрядчика за проектирование, закупку материалов и

оборудования, и строительство
результаты проектирования, материалы и качество работ должны быть пригодным для назначения (fit-for-purpose)
Твердая цена (возможности корректировки ≤ «Желтая книга» ≈ Фиксированная цена)

Резюме:
Рекомендуется для выполнения работ по строительству производств, установок и прочих полностью оснащенных объектов, готовых к эксплуатации («под ключ»). Высокая определенность относительно стоимости, времени, достижения производственных показателей по окончании. Возможность привлечь проектное финансирование (bankability)

строительство осуществляются разными подрядчиками (design-bid-build)
Проектирование и строительство осуществляются единым

подрядчиком (design-build)
Как формируется контрактная цена
Контракты на основе фиксированной цены (fixed-price contracts)
Контракты на возмещаемой основе (cost reimbursement contracts)
Фиксированная цена/твердая цена (fixed-price/lump sum?)
Оплата по измерениям (re-measurement)
Расходы + фиксированное вознаграждение (cost plus)

теми характеристиками, которые указаны в проектной документации
Привлечение инженеров-сметчиков для

подготовки сметы и ведомостью объемов работ и материалов (bills of quantities, BQ)
Регулирует взаимодействие заказчика, проектировщика, инженера-сметчика и подрядчика.
Поскольку конечный объем работ и материалов часто неизвестен до окончания строительства, договор генерального подряда - договор с приблизительной ценой (remeasurement)
В отсутствие предварительного обсуждения контрактной стратегии строительства, скорее всего, заказчик будет использоваться договор генерального подряда

результатов на каждом этапе
Исправление ошибок и внесение корректив
Возможность более

четкого расчета цены на основе проектной документации и ведомостей объемов работ и материалов
Недостатки
Риск незавершения строительства в срок
Часто проектная документация не готова к началу работ
Требование к четкому распределению функционала и координации
Риск разрывов взаимодействия между участниками и риск недостатка профессионализма

строительство
Заказчик может быть «новичком» в строительстве и сформулировать лишь

те критерии, которые важны ему (например, бюджет)
Объем проектировочных работ может варьироваться: от детального проектирования отдельных элементов уже запроектированного проекта до полного проектирования
Нежелательно для проектов, связанных с большим риском изменения объемов работы или для новаторских проектов
Требуется высокая степень точности и предсказуемости относительно предполагаемых издержек

проектирования и строительства
Использование более экономичных и эффективных процессов и

технологий (buidability)
Сокращение сроков строительства
Стабильность цены
Недостатки
Увеличение цены за счет перехода от единичных расценок к твердой цене
Тенденция к упрощению качества проектирования и строительства
Требования заказчика должны быть четкими и недвусмысленными
Ограничения на внесение изменений

! ! !
Появилась как ответ на потребность заказчика в

контроле над рисками в строительстве, а также в добавлении строительной экспертизы на этапе проектирования («сквозная» экспертиза)
Координация исполнение специализированных подрядных договоров не лично заказчиком/подрядчиком, а через управляющего строительством (construction manager)
Появление управления строительством как самостоятельной дисциплины в составе опытной и эффективной команды
В фокусе управления: управление проектирование, управление строительством, управление расходами
Техническая сложность проекта, высокая неопределенность относительно графика работ и стоимости

по ГрК РФ

Застройщик



Инженер
Технический заказчик

инженерных изысканий/подготовку проектной документации/строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
Является лицом

выполняющим инженерные изыскания
осуществляющим подготовку проектной документации
осуществляющим строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
Должен быть членом СРО соответствующего вида
Отвечает за
за инженерные изыскания, технические регламенты
за ПД, технические регламенты
соблюдение проектной документации, технические регламенты, ТБ, качество работ и соответствие ПД

собственником построенных зданий и сооружений
По умолчанию является:
лицом, осуществляющим

инженерные изыскания
лицом, осуществляющим подготовку ПД
лицом, осуществляющим строительство

Застройщика заключает договоры на выполнение инженерных изысканий, на подготовку

проектной документации, на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт
подготавливает задание на выполнение инженерных изысканий, проектирования и строительства
предоставляет лицам, осуществляющим инженерные изыскание, проектирование и строительство, необходимые материалы и документы
утверждает проектную документацию
подписывает документы, необходимые для ввода объекта в эксплуатацию

«запроектируй и построй») предусматривается законодательством РФ?
Меняется ли модель контрактной

стратегии с вовлечением в реализацию строительного проекта технического заказчика?

ГК «…Цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой.

При отсутствии других указаний в договоре подряда цена работы считается твердой…»

Твердая цена
«…Цена Работ, указанная в п. … Договора является твёрдой (фиксированной) Ценой.
Цена Работ установлена и уплачивается Подрядчику за весь объём работ, обозначенных в Проектной и Рабочей документации, а также за исполнение любых иных обязательств Подрядчика, определённых, либо прямо или косвенно вытекающих из условий настоящего Договора…»

Приблизительная цена
«…Цена работ, указанная в п. … Договора, является приблизительной (ориентировочной)
Фактическая цена Работ определяется совокупными расходами, необходимыми для строительства Объекта в соответствии с Проектной (Рабочей) документацией, согласованным Заказчиком на основании подписанных Актов по форме КС-2 с приложением справки по форме КС-3…»

на СМР согласно известной вам классификации?
Классифицируйте способ определение цены

согласно следующей выдержке из договора

«… Цена работ по строительству объекта формируется базисно-индексным методом с применением базисных цен 2001г. и индексов пересчёта к статьям прямых затрат:

[указать индекс]- заработной плате основных рабочих,
[указать индекс]- стоимости эксплуатации машин и механизмов,
[указать индекс]- стоимости Материалов…»