Презентация на тему Рыночная стоимость магазина

оценки
Консультирование Заказчика относительно рыночной стоимости оцениваемых объектов. По данным

Заказчика, результаты оценки будут использованы в его хозяйственно-комерческой деятельности (кредитование под залог).
Цель оценки
Цель – определение рыночной стоимости магазина ощей площадью 58,3 м2 с прилегающим земельным участком площадью 100 м2, принадлежащего ООО «Рекорд», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, ул. Политехническая, 64, для кредитования под залог.
Процедура оценки
При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода, являющихся международным стандартом и принятыми Российским Обществом Оценщиков:
- Затратный подход;
- Доходный подход;
- Сравнительный (рыночный подход).

стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка
Описание объектов оценки

(метод капитализации арендных платежей)

Рассматривая арендную плату за пользование земельным участком как регулярный поток доходов, рассчитывается стои-мость земельного участка методом капитализации арендных платежей по формуле:
С = А/К, где
С – стоимость земельного участка;
А – арендные платежи;
К – коэффициент капитализации.

еврооблигаций, выпущенных Российским правительством и погашаемых в 2028 году

(доходность на дату оценки составляет 6,59% годовых). В данной работе безрисковая ставка принята по доходности Российских ценных бумаг, поэтому страновой риск уже учтен. Соответственно коэффициент капитализации составит: 0,0659.
Согласно Постановления от 21.01.2004 № 103 о внесении изменений и дополнений в постановление главы города Сочи от 02.10.2002 № 593 «Об арендной плате за землю в г. Сочи, налог на землю площадью 100 м2 составит в год 13 618 (тринадцать тысяч шестьсот восемнадцать) рублей».
Таким образом рыночная стоимость прав долгосрочной аренды земельного участка составляет:
13 618 / 0,0659 = 206 646 рублей.

вычетом износа и основывается на изучении возможностей инвестора в

приобретении недвижимости.
Сравнительный (рыночный) подход
При расчете и внесении поправок оперируют стои-мостью не всего объекта, а единицы сравнения – квад-ратного метра площади, одной комнаты, посадочного места и т.д.
В зависимости от отношения к цене единицы сравне-ния, поправки делятся на процентные, относительные де-нежные и абсолютно денежные.

ППР = (СЕД * ППР) * КЕД,
где С –

приведенная стоимость всего аналога с учетом поправки;
СЕД – стоимость единицы сравнения;
КЕД – количество единиц сравнения;
(СЕД * КЕД) – стоимость всего аналога до учета поправки;
ППР – величина процентной поправки (коэффициент)

объекта (абсолютные денежные), либо одной единицы сравнения (относительные денежные)

Относительные

денежные поправки

С = (СЕД * КЕД) + (Под * КЕД) = (СЕД * Под) * КЕД,
где Под – величина относительной денежной поправки

Абсолютные денежные поправки

С = (СЕД * КЕД) + Пад,

где Пад – величина абсолютной денежной поправки

земельного участка площадью 100 кв.м., находящегося по адресу: Краснодарский

край, г. Сочи, ул. Политехническая 64, определенная сравни-тельным подходом, составляет:

Срыночная = 1 сотка * 280 994 = 280 994 рубля

Итоговая стоимость определяется как сумма произведений стоимостей, определенных соответствующими подходами на соответствующие весовые коэффициенты.
Исходя из вышесказанного, рыночная стоимость прав долгосрочной аренды на земельный участок в Центральном районе, г. Сочи, ул. Политехническая 64, общей площадью 100 м2 составляет:
273 560 (двести семьдесят три тысячи пятьсот шестьдесят) рублей.

объекта – аналога для оцениваемого здания (сооруже-ния) выбрано типовое

здание (сооружение) функционального назна-чения: магазин 1-эт. продовольственный, промтоварный, смешанной торговли без подвала с охлаждающими камерами, имеющее следующие характеристики:

Группа капитальности: 1
Этажность: 1
Объем здания: 500

Стоимость 1 куб. м объекта-аналога (при объеме до 500 куб. мет-ров) для территориального пояса №2 в ценах 1969 года составляет: С1=49,30 руб. (УПВС, сб. №33, табл. 4, вариант 1). Для климатичес-кого района №3 поправочный коэффициент равен К1 = 0,92 (УПВС, сб. №33, с.4). Тогда стоимость 1 куб. м в ценах 1969 года составит: С1=С1*К1=45,36 руб. Для сейсмичности района (8 баллов) поправоч-ный коэффициент равен К2=1,05 (УПВС, сб. №33, с.4). Тогда стои-мость 1 куб. м в ценах 1969 года составит: С1=С1*К2=47,62 руб.

составляют:

данным таблицы УПВС составляют:

характеристик объекта-аналога и оцениваемого здания (сооружения)

конструктивных элементов, инженерного оборудования и благоустройств
Суммарный удельный вес

конструктивных элементов, инженер-ных систем и благоустройств оцениваемого объекта по отношению к объекту-аналогу составляет 100,0%. Тогда стоимость 1 куб. м в ценах 1969 года составит: С1=С1 * (100,0 / 100) = 44,29 руб.

3. Расчет восстановительной стоимости в ценах 1969 года
С1969 = С1 * V = 11958 руб., где
С1 – скорректированная на отличия в условиях района строитель-ства и отличия в конструктивных решениях стоимость 1 куб. м объек-та – аналога;
V – расчетный объем оцениваемого здания (сооружения).

оценки
Восстановительная стоимость оцениваемого здания (сооружения) в уровне цен на

дату оценки С2008 определяется путем пересчета стоимости строительства на уровне цен 1969 года сначала в уровень цен 1984 года, а затем - в уровень цен на дату оценки с использова-нием соответствующих коэффициентов и индексов.
И1969 / 1984 = 1,22
Для объектов, аналогичных по конструктивному решению оцени-ваемому зданию (класс системы КС-1), значение индекса в условиях строительства в Краснодарском крае составляет без учета НДС:
И1984 / 2008 = 36,992
К полученному таким образом значению стоимости добавляются:
- дополнительные косвенные издержки в размере 3% (%КИ)
- прибыль предпринимателя 30% (%ПП)
Окончательно стоимость нового строительства оцениваемого объекта в ценах на дату оценки составит:

С2008=(С1969+Сустр.свай,1969)*И1969/1984*И1984/2008*%КИ*%ПП*%Н=
= 11958 * 1,22 * 36,992 * 3% * 30% = 717 757 руб.

с учетом всех корректировок и процентных соотноше-ний стоимостей элементов:

затратного подхода

1 – (1 – Ифиз.) * (1 – Ифункц.)

* (1 – Иэк.) = 0,097,

где Инакопл. – накопленный оцениваемым объектом износ;
Ифиз. – физический износ оцениваемого объекта;
Ифункц. – функциональное устаревание оцениваемого объекта;
Иэк. – экономический (внешний) износ.

Что в денежном выражении составит: 69 622 руб.