Презентация на тему Оценка стоимости бизнеса. Лекция 2. Доходный подход

Сравнительный (рыночный) подход.

понимается период в будущем, на который от даты оценки

производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;
Исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;
Определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;
Осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;
● потоки

доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости через перевод годового чистого операционного дохода в текущую стоимость.
При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:
● нестабильность потоков доходов.

доход бизнеса за год;
r — коэффициент капитализации.

рекомендуется использовать, когда для объект оценки требует значительной реконструкции

или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

определение ожидаемого годового дохода в качестве дохода, генерируемого объектом

оценки;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта оценки на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные

черты их поступления.
Применяется метод ДДП, когда:
● предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
● существуют данные, позволяющие обосновать размер этих будущих потоков от недвижимости;
● потоки доходов и расходов имеют сезонный характер;
● оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;
●объект недвижимости строится или только что построен и вводится.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость объектов на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых потоков доходов и остаточной стоимости.
Для расчета стоимости дисконтированных потоков доходов необходимо определить:
●длительность прогнозного периода;
● прогнозные величины доходов и расходов, включая реверсию;
● ставку дисконтирования.

прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных

прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.
Прогнозирование доходов, расходов и остаточной стоимости требует:
а) тщательного анализа на основе предоставляемой заказчиком финансовой отчетности о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;
б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;
в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.
Расчет ставки дисконтирования с учетом уровня риска инвестиций в объекты недвижимости. Корректный расчет данного показателя предполагает анализ доходности инвестиций в аналогичные объекты недвижимости, требует от оценщика понимания уровня инвестиционного риска в стране и конкурентном регионе.
Расчет суммы текущих стоимостей спрогнозированных потоков доходов и остаточной стоимости.

привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;
необходимость учета стоимости

денег во времени;
фактор риска.

- WACC (weight average cost of capital)
Модель ценообразования

на финансовые активы - CAPM (capital assets pricing model)
(Подробнее рассмотрим на Лекции 3)