Презентация на тему ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ

оценочной деятельности в РФ» - 1998 г.
Стандарты оценки (утвержденные

Правительством РФ) – 2001 г., 2006 г.,

стоимости, теория факторов производства) -производство;
теория полезности (теория предельной полезности)

- потребление;
теория спроса и предложения (теория неоклассического синтеза)- рынок.

стоимости (теория издержек)
Теория предельной полезности
Теория спроса и предложения
Стоимость восстановления

и замещения
Стоимость в использовании
Рыночная стоимость

факторов производства (принципы остаточной производительности земли, сбалансированности, экономического размера)
теория

предельной производительности (принципы вклада, увеличивающегося и уменьшающегося дохода)
теория альтернативной стоимости (принцип замещения)
теория рациональных ожиданий ( принцип ожидания)

стоимости
Теория предельной полезности + Теория рациональных ожиданий
Теория спроса

и предложения

Затратный подход

Доходный подход



Рыночный подход

связанный с конкретным объектом недвижимости и его окружением): оценки

подлежит объект, находящийся в определенном окружении;
процесс, привязанный к определенному типу операции, которая предполагается в отношении оцениваемого объекта (продажа, аренда, залог, налогообложение и пр.)
процесс, привязанный к определенным участникам: заказчику и оценщику;
процесс, привязанный к определенному времени.

объекта недвижимости с его текущим использованием для конкретного собственника

Разновидность: инвестиционная стоимость -величина денежного эквивалента стоимости недвижимого имущества для инвестора, который использует данное имущество для извлечения дохода в той или иной форме

– расходы в текущих ценах, которые необходимо понести при

воссоздании точного дубликата данного объекта недвижимости (с использованием таких же материалов, качества работ, дизайна и пр.)
Стоимость замещения (затраты на замещение) – расходы в текущих ценах на создание объекта, имеющего эквивалентную полезность с данным объектом (объектом оценки), но с использованием современных материалов, технологии и пр

должна достигать недвижимая собственность на конкурентном и открытом рынке

с соблюдением всех условий справедливой сделки между продавцом и покупателем при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют не относящиеся к ней факторы.

насколько существует рынок: нет рынка – нет и рыночной

стоимости.
Определение рыночной стоимости – всегда субъективно: у двух разных оценщиков могут получиться и разные суждения о ее величине.

которые позволяют оценщику правильно оценить, как все многообразие факторов,

присущих рынку недвижимости, влияет на стоимость недвижимости.

с объектами недвижимости,
-принципы, связанные с рыночной средой.

земли,
принцип предельной продуктивности (принцип вклада),
принцип возрастающего и уменьшающегося дохода,
принцип

сбалансированности,
принцип экономического размера,
принцип экономического разделения.

– такой вариант использования объекта, выбранный из возможных и

оправданных, который возможен физически, правомочен юридически, осуществим финансово и обеспечивает либо наивысшую текущую стоимость объекта, либо наивысшую стоимость земли

взгляд на природу стоимости объекта недвижимости, концепция, лежащая в

основе расчетов
Метод:
конкретный способ, алгоритм расчета величины стоимости объекта недвижимости

Подходы:
Затратный
Сравнительный (рыночный)
Доходный

стоить больше, чем придется затратить для создания аналогичного
Подход основан

на расчете затрат на восстановление (замещение) оцениваемого объекта с учетом износа и отдельной оценкой рыночной стоимости земли

сооружения (с использованием ряда методов:сметный, срапвнительный единицы ..)
2. Определение

накопленного износа здания (методы: суммирования износа, эффективного возраста)
3. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение восстановительной текущей стоимости здания.
4. Определение стоимости земельного участка.
5. Суммирование стоимости земельного участка и текущей стоимости здания.

не заплатит за объект недвижимости цену большую, чем та,

по которой может быть приобретена аналогичная недвижимость
Подход основан на определении стоимости объекта путем его сравнения с объектами, проданными на рынке в актуальном времени-

и отбор продаж с объектами, сопоставимыми с оцениваемым объектом.
Проверка

полученной информации (цена, физические характеристики, условия финансирования, местоположение и пр.).
Проведение сравнительного анализа проданных объектов с оцениваемым по условиям продажи, местоположению, физическим характеристикам.
Проведение корректировки цен продаж по сопоставимым объектам в соответствии с имеющимися между ними различиями.
Согласование скорректированных цен и определение стоимости оцениваемого объекта.

Алгоритм подхода

теми доходами, которые она может принести в будущем
Подход предполагает

определение стоимости недвижимости путем пересчета будущих доходов от недвижимости в их текущую стоимость

умноженной на ставку капитализации:
I = V х R
Из

этого, в свою очередь, следует:
V= I /R
Стоимость равна доходу, разделенному на ставку капитализации.

наличие исходных данных, горизонт расчета)
Определение и поиск исходных данных,

характеризаующих доходность объекта (валовый рентный доход, чистый операционный доход, величина денежных потоков)
Оценка величины возможных рисков и ставки капитализации, коэффициентадисконтирования
Применение формулы, соответствующей тому или иному методу

капитализации дохода
Метод дисконтирования денежных потоков

определении соотношения между ценой и потенциальным валовым доходом (

валовой рентой), который может приносить оцениваемый объект за определенный период (год).
Согласно методу стоимость недвижимости равна годовой арендной плате (или арендной плате за иной период) умноженной на ВРМ:
V= R x GRM

чистый операционный доход (NOI)
Метод предполагает использование формулы:
V=NOI /r
где r

– ставка капитализации.

учет денежных поступлений в период владения, рисков, дохода от

реверсии
Формула расчета настоящей стоимости в соответствии с методом выглядит следующим образом:

– равенство значений стоимости, полученной с помощью трех подходов:
верно

для ситуации равновесия
равновесие – недостижимый идеал (равновесие – система в состоянии покоя (Ньютон)
реальная экономическая система – неравновесная система: значения стоимости, полученные разными методами не могут не различаться

анализа

– наиболее простой, но и наименее точный из методов;
Метод

прямой капитализации дохода(МПКД) – более точен, но предполагает бессрочное владение активом, не учитывает изменения в доходах и рисках;
Метод дисконтирования денежных потоков(МДДП) теоретически - наиболее точный способом определения ценности недвижимости (особенно недвижимости, приносящей доход).
Но МДДП базируется на целом ряде предположений (риски, денежные потоки, стоимость реверсии).
Например:
Из двух проектов, требующих одинаковых затрат в 400 000 долларов, предпочтительным является тот, который приносит денежный поток в 80 000 долларов ежегодно в течение 20 лет, а не тот, который приносит 300 000 в год, но только в течение трех лет. Но кто может заглянуть на двадцать лет вперед?

оценке – между разными концепциями стоимости
Разрешение противоречия между взглядом

на величину стоимости из прошлого, будущего и настоящего
Практически согласование – определение средневзвешенного из спользуемых методовв

доходный – продавать!
Доходный – больше сравнительного – держать!
Затратный больше,

чем доходный – не покупать!
Доходный больше затратного – покупать!