Слайд 2
Содержание
Основные проблемные моменты земельного законодательства.
Законодательное регулирование строительства.
Ограничения на
инвестирование жилищного строительства.
Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость
и сделок с недвижимостью.
Развитие государственно-частного партнерства в Украине.
Слайд 3
1. Основные проблемные моменты земельного законодательства
Слайд 4
Противоречивость и неполнота регулирования
Регулирование земельных вопросов на местах
не достаточно полное, а иногда и вообще отсутствует.
Проблемы унификации:
разные подходы местных советов; несогласованность подзаконных актов с законами.
Недостаточное внимание к новым земельным институтам (сервитут, суперфиций, эмфитевзис) существенно осложняет их применение на практике.
Слайд 5
Земельный кадастр
Регистрация прав на землю, правоустанавливающих документов и
сделок с землей должна проходить в едином реестре.
Автоматизация и
объединение кадастрового учета позволит избежать многих споров о правах на землю, границах участков и т.п.
Кадастр должен содержать записи о всех обременениях земельных участков, правах третьих лиц, санитарных зонах и т.п.
Слайд 6
Целевое назначение
"Целевое назначение": "категория" или "целевое использование" –
проблемы правоприменения.
Изменение целевого назначения в связи с вводом земельного
участка в пределы населенного пункта.
Особо ценные земли: необходимость специального учета.
Слайд 7
Взаимосвязь земли и недвижимости
Переход прав на землю в
связи с отчуждением недвижимости: можно ли избежать суда?
Прекращение землепользования
в связи с окончанием строительства и отчуждением помещений.
Права за землю под многоквартирными домами и другими объектами, принадлежащими нескольким собственникам.
Слайд 8
Земельные права иностранцев
Правильное определение статуса лица по ЗК
может предотвратить риск обжалования прав на землю.
Неоправданные ограничения на
приобретения земли в собственность украинскими компаниями с иностранным капиталом.
Ограничения земельных прав совместных предприятий.
В некоторые земельные правоотношения в Украине иностранное юридическое лицо не может вступить без регистрации представительства.
Слайд 9
Другие барьеры
Момент приобретения права собственности на земельный участок.
Земельные
аукционы.
Права на подземную часть земельного участка.
Слайд 10
2. Законодательное регулирование строительства
Слайд 11
Разрешительные процедуры
Сложность и запутанность согласовательных процедур делают практически
невозможной девелоперскую деятельность иностранных инвесторов без местного партнера.
Новый порядок
предоставления исходных данных на проектирование.
Порядок ввода в эксплуатацию.
Слайд 12
Архитектурная деятельность иностранцев
Доступ к строительным нормам и правилам
в Украине является ограниченным.
Большинство проектов разрабатываются иностранными архитекторами, но
требуют адаптации.
Авторский надзор: можно ли делегировать полномочия иностранному архитектору – фактическому автору проекта?
Слайд 13
Другие барьеры
Несогласованность строительного и земельного законодательства ограничивает градостроительную
деятельность на основании договоров сервитута и суперфиция и нотариального
согласия собственника земельного участка.
Центральное законодательство не предусматривает особенностей получения разрешения на реконструкцию и ремонт встроенно-пристроенных и жилых помещений и частей зданий.
Слайд 14
3. Ограничения на инвестирование жилищного строительства
Слайд 15
Nota Bene!
"Объектами инвестиционной деятельности не могут быть объекты
жилищного строительства, финансирование сооружения которых осуществляется с использованием негосударственных
средств, привлеченных от физических и юридических лиц, в том числе в управление. Инвестирование и финансирование строительства таких объектов может осуществляться исключительно через фонды финансирования строительства, фонды операций с недвижимостью, институты совместного инвестирования, негосударственные пенсионные фонды, которые созданы и действуют согласно законодательству, а также через выпуск беспроцентных (целевых) облигаций, по которым базовым товаром выступает единица такой недвижимости".
Ч. 3 ст. 4 Закона Украины "Об инвестиционной деятельности" в редакции 15 декабря 2005 г.
Слайд 16
Фактически разрешенные инструменты
Целевые облигации.
ИСИ + целевые облигации.
ФФС.
ФОН.
Система ФОН-ФФС.
Слайд 17
Неоправданные ограничения
Инвестирование юридических лиц.
Заключение инвестиционных договоров на объект
в целом.
Создание ФФС и выпуск целевых облигаций лицом, получившем
права заказчика в договорном порядке.
Слайд 18
Особенности отдельных инструментов
Не урегулирован порядок погашения целевых облигаций.
Закон
двузначно устанавливает обязательство погашать целевые облигации товаром.
ИСИ не может
иметь в структуре активов права участия в ФФС.
Управитель ФФС и ФОН получает больший объем прав и защиты, чем инвесторы и застройщик – вплоть до изъятия проекта.
Работая с ФОН и ФФС застройщик может лишиться прибыли.
Слайд 19
4. Вопросы оформления и регистрации прав на недвижимость
и сделок с недвижимостью
Слайд 20
Единый реестр
Права на недвижимость.
Сервитуты, владение, долгосрочное пользование и
другие вещные права.
Залоги, ипотеки и другие обременения.
Права на
земельные участки.
Сделки с вышеуказанными правами.
Слайд 21
Отдельные сложности оформления и регистрации прав
Отсутствует единый порядок
оформления прав на недвижимость.
Не предусмотрен специальный порядок оформление права
собственности на недвижимость, приобретенную посредством ФФС или целевых облигаций.
Отсутствует порядок регистрации объектов незавершенного строительства и не определен их статус.
Невозможность проведения технической инвентаризации отдельных объектов делает невозможным оформление и регистрацию прав на них.
Слайд 22
Содержание и управление объектами недвижимости
Необходимо установить четкие критерии
и определить порядок разделения недвижимого имущества между сособственниками.
Управление жилыми
домами – сложности установления отношений.
Определение режима общих площадей в коммерческой недвижимости.
Оформление долгосрочной аренды: справки БТИ и государственная регистрация.
Слайд 23
5. Развитие государственно-частного партнерства в Украине
Слайд 24
Основные вопросы
Изъятие земельных участков для общественных нужд.
Отсутствуют государственные
гарантии и механизм их предоставления.
Целесообразность отдельного закона о ГЧП.