Презентация на тему Определение износа объекта недвижимости

является функцией времени объекта
При расчете износа методом эффективного возраста

используются понятия:
физическая жизнь здания;
эффективный возраст;
оставшийся срок экономической жизни.

которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям

(конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.).
Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания.
Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

которого объект приносит доход. В этот период проводимые улучшения

вносят вклад в стоимость объекта.

здания с учетом его технического состояния и сложившихся на

дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону.
В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

времени от даты проведения оценки до окончания его экономической

жизни.

экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст

объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И

= (ЭВ: ФЖ) • 100% = [ЭВ: (ЭВ + ОСФЖ)] • 100%, (1)

где И – износ, %;
ЭВ – эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;
 ФЖ – типичный срок физической жизни;
 ОСФЖ – оставшийся срок физической жизни.

здания с последующим суммированием рассчитанных обесценении , так и

для здания в целом.
Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу:

И = (ХВ: ФЖ) • 100%, (2)

где И – износ, %;
ФЖ – типичный срок физической жизни.

Применение формулы (2) также актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле (1).

быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):
 
О = СВ

• (И : 100), (6.6)
 
где И – износ, %;
СВ – стоимость воспроизводства (стоимость замещения).

оценки – 1 апреля 2005 года.
 
Рассмотрим расчет износа

для нескольких складов из данного имущественного комплекса, построенных в соответствии с одним и тем же проектом, используемых для хранения строительных материалов.
В соответствии с документацией на оцениваемые склады, срок физической жизни составляет 75 лет (ФЖ = 75 лет).

Пример

состоянием объектов оценки, данные для расчета износа и расчет

износа приведены в таблице:

при оценки объектов недвижимости в составе активов предприятия при

оценке предприятия (бизнеса).
 
Недостатком применения метода срока жизни для оценки накопленного износа является наличие только одного фактора, который определяет величину износа (соотношение эффективного возраста и физической жизни). Для устранения данного недостатка рассматривают различные виды факторов снижения стоимости и применяют метод разбиения на виды износа.

является метод разбиения на виды износа.  
В зависимости от

факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический, моральный).
Физический и функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.
Внешний износ, как правило, неустраним.

и экономически целесообразно.
Сумма всех возможных видов износа –

это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных факторов.  
Существуют четыре основных метода расчета физического износа:
экспертный;
нормативный;
стоимостной;
метод расчета срока жизни здания.
Самым точным и наиболее трудоемким способом является экспертный. Он предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения.

различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. В оценочной

практике применяется крайне редко.
Стоимостной метод заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостном выражении. Стоимостной метод применяется для определения устранимого физического износа.

с несоответствием конструктивных и планировочных решений, строительных стандартов, качества

дизайна, материала изготовления современным требованиям к этим позициям.
Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату проведения оценки без обновленных элементов (разница между стоимостью воспроизводства здания и его стоимостью замещения).

требующие замены или модернизации элементов;
сверхулучшения .
Недостатки, требующие

добавления элементов, – элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.
Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют

современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование).
Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.
Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый

функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

приспосабливая его под себя, вносил какие либо изменения для

собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя.
К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий.
Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

рынка недвижимости, где одни и те же улучшения могут

быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными с точки зрения типичного пользователя.

характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства.
Признаком неустранимого

функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.
Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

износа может определяться двумя способами:
капитализацией потерь в арендной

плате;
капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.
Для определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.