Презентация на тему Оценка бизнеса доходным подходом

количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение

своего срока службы;
- риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.
- изменение стоимости денег во времени.

отражает представления инвестора о недвижимости, как источнике дохода;

-

через ставку дисконтирования учитывается влияние рыночной среды.

Недостатки:
- сложность составления прогноза;

- субъективность расчета ставки дисконтирования

преобразуется доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных

лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Используется при наличие данных для прогноза.
Метод капитализации доходов. В стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период.
Используется при условии стабильности доходов, а также для экспрессоценки крупных объектов с множеством договоров аренды.

Методы доходного подхода

и при сборе арендной платы" + "Прочие доходы" =

"ДВД (действительный валовый доход)"
"ДВД (действительный валовый доход)" - "ОР (операционные расходы)" - "Предпринимательские расходы владельца недвижимости, связанные с недвижимостью" = "ЧОД (чистый операционный доход)"
"ЧОД (чистый операционный доход)" - "Капиталовложения" - "Обслуживание кредита" + "Прирост кредитов" = "Денежный поток до уплаты налогов"
"Денежный поток до уплаты налогов" - "Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости" = "Денежный поток после уплаты налогов«

В практике оценки обычно вместо денежных потоков российские оценщики дисконтируют потоки ЧОД (ЧОД = ПВД – ОР)
ПВД (потенциальный валовой доход) - доход, который можно получить от недвижимости, при 100%-ом использовании без учета всех потерь и расходов.

Определение показателей дохода

стоимости прогнозируемых денежных потоков;
- текущей стоимости величины остаточной

стоимости объекта (реверсии).

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП)

Vоо - текущая стоимость объекта оценки,
CFn – денежный поток периода n,
r - ставка дисконтирования денежного потока,
Vterm – стоимость реверсии или остаточная стоимость.

Этапы метода ДДП:
1. выбор длительности прогнозного периода (3-5лет)
2. прогнозирование ДП в течение прогнозного периода;
3. расчет ставки дисконтирования .
4. расчет терминальной стоимости (реверсии) – будущего значения стоимости бизнеса на конец прогнозного периода;
дисконтирование прогнозных ДП
6. расчет РС как суммы ДДП и дисконтированной реверсии. (расчет стоимости бизнеса путем суммирования дисконтированных к дате оценки денежных потоков прогнозного периода и дисконтированной терминальной стоимости;)

доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста

будут умеренными и предсказуемыми.

Метод капитализации дохода

Разумная альтернатива методу дисконтирования при выполнении условий как:
— в случаях экспресс-оценки, не требующей высокой достоверности расчетов;
— в случае отсутствия информации для проведения точного прогноза денежных потоков компании.

 
Порядок действий:
— расчет показателя денежного потока CF, генерируемого бизнесом в наиболее характерный год с позиции долгосрочной перспективы функционирования бизнеса;
— расчет ставки капитализации R с учетом рисков, характерных для бизнеса и ожидаемой тенденции изменения денежного потока в будущем;
— расчет стоимости бизнеса V по формуле капитализации V = CF/R;
— введение итоговых корректировок.

моделей денежного потока: денежный поток для собственного капитала или

бездолговой денежный поток.
Бездолговой денежный поток не учитывает суммы выплат процентов по кредиту и увеличение или уменьшение задолженности. Данный вид потока рассматривается с целью определения эффективности вложения капитала в целом. Полученные суммарные величины сопоставляются с полными инвестициями в бизнес, независимо от происхождения последних (т.е. оценивается стоимость собственного и заемного капитала).
Денежный поток для собственного капитала принимает во внимание изменение (как рост, так и уменьшение) долгосрочной задолженности. С помощью данного вида денежного потока оценивается стоимость только собственного капитала.
Денежный поток для собственного капитала = Чистая прибыль после уплаты налогов + Амортизация + Уменьшение чистого оборотного капитала ( - увеличение чистого оборотного капитала) + Увеличение долгосрочной задолженности ( - Уменьшение долгосрочной задолженности) - увеличение капитальных вложений ( + уменьшение капитальных вложений) + Изъятия вложений + уменьшение процентных выплат по кредиту ( - увеличение процентных выплат по кредиту).
Бездолговой денежный поток = Чистый доход (+ выплаты %, скорректированные на ставку налогообложения) + Амортизация + Уменьшение чистого оборотного капитала ( - увеличение чистого оборотного капитала) - увеличение капитальных вложений ( + уменьшение капитальных вложений)

1.Выбор модели денежного потока

период, продолжающийся до тех пор, пока темпы роста компании

не стабилизируются (предполагается, что в постпрогнозный период должны иметь место стабильные долгосрочные темпы роста или бесконечный поток доходов).

компании
деятельность любой компании предусматривает операции трех типов:

ставки дисконтирования.
СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ
WACC = Y × wE + I

× wD × (1 − T)

WACC – ставка дисконтирования для инвестированного капитала, % годовых (WACC –Weighted Average Cost of Capital, средневзвешенная стоимость капитала);
Y – ставка дисконтирования для собственного капитала, % годовых;
I – ставка привлечения заемных средств, % годовых;
wE – доля собственного капитала (E – Equity,собственные средства);
wD – доля заемного капитала (D – Debt, заемные средства);
T – ставка налогообложения прибыли, %.

безрисковой ставке доходности различных надбавок по факторам риска:

Y = R f + RС + RI + RЕ + RO + RY
Y – ставка дисконтирования;
Rf – безрисковая ставка доходности;
RC – надбавка за страновой риск;
RI – надбавка за отраслевой риск;
RE – надбавка за риск вложения в конкрет-
ную организацию;
RO – надбавка за прочие виды риска.

Методы расчета ставки дисконтирования

которой ожидаемая доходность по финансовому активу является линейной функцией

чувствительности актива к изменению доходности рыночного портфеля.
Y = Rf + β × (RM − Rf ) + ε,
R – доходность ценной бумаги за период;
Rf – безрисковая ставка доходности;
RM – доходность рыночного портфеля;
β – коэффициент бета;
ε – случайная погрешность (надбавка за
несистематические риски).

= CF(1+g) / (Y - g)

VTerm – реверсия (стоимость

предприятия в
постпрогнозном периоде);
CFn – денежный поток последнего прогнозно-
го периода;
Y – ставка дисконтирования;
g – долгосрочные темпы роста денежного
потока.

РЕВЕРСИЯ