Что такое findslide.org?

FindSlide.org - это сайт презентаций, докладов, шаблонов в формате PowerPoint.

Для правообладателей

Обратная связь

Email: Нажмите что бы посмотреть 

Яндекс.Метрика

Презентация на тему Оценка недвижимости

Содержание

Оценка как вид деятельностиПод оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности" №135-ФЗ от 29.07.1998 г.)Субъектами оценочной деятельности
Оценка недвижимостиАбрамишвили Н.р., к.э.н.,старший преподаватель теории кредита и финансового менеджмента ЭФ СПбГУглавный Оценка как вид деятельностиПод оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, Оценка как вид деятельностиОбъект оценки (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности»)отдельные материальные объекты Виды имущества как объекта оценкиВ целом можно утверждать, что в большинстве случаев Виды имущества как объекта оценкиДля целей оценки принято активы разделять на 4 Виды имущества как объекта оценкиСтатья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые вещи. 1. Виды имущества как объекта оценкиК нематериальным активам, используемым в хозяйственной деятельности в Виды имущества как объекта оценкиНематериальный актив (выдержки из ПБУ 14/07 «Учет нематериальных Виды имущества как объекта оценкиНематериальный актив (выдержки из ПБУ 14/07 «Учет нематериальных Виды имущества как объекта оценкиАкция - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее Назначение оценкиПроведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку Назначение оценкиВ случае возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе:При Назначение оценкиКроме того, действующим законодательством РФ предусматриваются и другие случаи обязательной независимой Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Ф Е Д Е Р А Л Ь Н Ы Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : Приказ Минэкономразвития Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФЗ Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков, Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФЗ Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФЗ Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Саморегулируемые организации оценщиков образуют Национальный совет. Национальным советом признается некоммерческая Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФСО-1 – что содержит???Общие понятия (итоговая стоимость, подход к оценке, Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФСО-1 – что содержит???Общие понятия (итоговая стоимость, подход к оценке, Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на проведение Основные этапы и процедуры в оценкеЭтапы и процедуры оценки в оценке недвижимости(из Основные этапы и процедуры в оценкеЭтапы и процедуры оценки в оценке недвижимости3. Основные этапы и процедуры в оценкеЭтапы и процедуры оценки в оценке недвижимостиИсполнителем Основные этапы и процедуры в оценкеЭтапы и процедуры оценки в оценке недвижимости4. Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный Виды стоимостиЦелью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в Виды стоимостиСт. 6 ФСО N2 Виды стоимостиВозможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на Виды стоимостиСт. 8. ФСО №2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется Виды стоимостиСогласно Виды стоимостиСтоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая Виды стоимостиФСО-3 – что содержит???Основное содержание – требования к отчету об оценке.1. Информация для оценкиПеречень документов, необходимых для проведения оценки объектов недвижимости (зданий):Правоустанавливающие документы Информация для оценкиСправка о существующих договорах аренды со сторонними организациями, копии долгосрочных Информация для оценкиПри наличии - проектная документация на реконструкцию (строительство), с письмами Экономические основы оценки недвижимостиАбрамишвили Н.Р. Недвижимость как товар и объект оценкиНедвижимость (согласно ст. 130 ГК РФ)К недвижимым Недвижимость как товар и объект оценкиЗемельный участок (согласно ст. 6 ЗК РФ)Земельный Недвижимость как товар и объект оценкиНаличие земельного участка является необходимым и достаточным Недвижимость как товар и объект оценкиС физической точки зрения недвижимость представляет собой Недвижимость как товар и объект оценкиС правовой точки зрения недвижимость можно определить Недвижимость как товар и объект оценкиВладение – это обладание имуществом с правом Недвижимость как товар и объект оценкиЧАСТИЧНЫЕ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВАИмущественное право арендодателя – это Недвижимость как товар и объект оценкиС точки зрения оценки необходимо различать:Недвижимость – Недвижимость как товарОбъект недвижимости – специфический товар.Его характеризуют:Уникальность (неповторимость)НеподвижностьЭти особенности важны при Недвижимость как товарУникальностьНет абсолютно похожих аналоговЗамена одного объекта на другой требует существенных Недвижимость как товарАбрамишвили Н.Р. Недвижимость как товарДве формы товара на рынке недвижимостиТовар как продукт (предмет сделки Недвижимость как товарСтоимость товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная цена, Недвижимость как объект оценкиОценка – как процесс и как результатПроцесс – совокупность Недвижимость как объект оценкиЗатратный подход (ст. 15 ФСО 1) – совокупность методов Недвижимость как объект оценкиСравнительный подход (ст. 14 ФСО 1) – совокупность методов Недвижимость как объект оценкиАбрамишвили Н.Р. Недвижимость как объект оценкиКатегории недвижимости:Жилая недвижимостьКоммерческая недвижимостьПромышленная недвижимостьСельскохозяйственная недвижимостьНедвижимость добывающей промышленностиНедвижимость специального назначенияАбрамишвили Н.Р. Недвижимость как объект оценкиАбрамишвили Н.Р. Недвижимость как объект оценкиСтоимость – центральное понятие теории оценкиПод оценочной деятельностью понимается Недвижимость как объект оценкиСледующее по важности понятие – ценаДанный термин чаще относят Недвижимость как объект оценкиСт. 5 ФСО N2 Недвижимость как объект оценкиСт. 6 ФСО N2 Недвижимость как объект оценкиВозможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки Недвижимость как объект оценкиСт. 8. ФСО №2. При определении инвестиционной стоимости объекта Недвижимость как объект оценкиСогласно Недвижимость как объект оценкиСтоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта Виды стоимостиЦелью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в Виды стоимостиСт. 6 ФСО N2 Виды стоимостиВозможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на Виды стоимостиСт. 8. ФСО №2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется Виды стоимостиСогласно Виды стоимостиСтоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки, определяемая Принципы оценки Недвижимости1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.2. Принципы, основанные на эксплуатационных Принципы оценки НедвижимостиПринципы, основанные на представлениях пользователяПринцип полезностиПринцип замещенияПринцип ожиданияПринципы, связанные с Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с рыночной средой Принцип спроса и предложенияПринцип конкуренцииПринцип Принципы оценки НедвижимостиПринципы, основанные на представлениях пользователяПринцип полезностиПод полезностью в теории оценки Принципы оценки НедвижимостиПринципы, основанные на представлениях пользователяПринцип замещенияМаксимальная стоимость объекта недвижимости определяется Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с землей и ее улучшениямиПринцип остаточной продуктивностиДоход, извлекаемый Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с землей и ее улучшениямиПринцип возрастающей и уменьшающейся Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с землей и ее улучшениямиПринцип экономического разделения имуществаПрава Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с рыночной средой Принцип спроса и предложенияРыночная стоимость Сравнительный подходАбрамишвили Н.Р. Принципы и основное содержаниеСравнительный подход = Рыночный подход = = Метод сравнительного Основные этапы подходаИсследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях по Элементы сравненияПередаваемые имущественные праваУсловия финансированияУсловия продажиРасходы, сделанные сразу же после покупкиРыночные условияМестоположениеФизические Методы расчета корректировокДва группы методов расчета корректировок:Количественные (используют если количество аналогов больше Методы расчета корректировокКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТААнализ парных продажПарной продажей называется продажа двух объектов, Методы расчета корректировокКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТААнализ групп данныхПредусматривает группирование данных по переменным с Методы расчета корректировок Абрамишвили Н.Р. Методы расчета корректировокКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТАМетод линейной алгебрыЕсли количество аналогов на один больше Методы расчета корректировокКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТАМетод корреляционно-регрессионного анализаОснован на построении функции зависимости рыночной Методы расчета корректировокКАЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТАМетод относительного сравнительного анализаКорректировки в методе относительного сравнительного Метод соотнесения цены и доходаМетод соотнесения цены и дохода = Метод валового Метод соотнесения цены и доходаЭтапы метода:Оценивается валовый доход объекта оценки Формируется выборка Доходный подходАбрамишвили Н.Р. Принципы и основное содержаниеОснован:на принципе ожидания (стоимость объекта недвижимости определяется текущей ценой Основные методыМетод капитализации доходов (применяется, когда доход относительно стабилен)Метод дисконтирования денежных потоков Метод капитализации доходов1. Определение ПВД (потенциального валового дохода)Оценивается потенциальный валовый доход на Метод капитализации доходов3. Определение издержек по эксплуатации объектаПериодические расходы по эксплуатации объекта Метод капитализации доходовУсловно-постоянные расходыНалог на имущество;Земельные платежи (земельный налог или арендные платежи)Страховые Метод капитализации доходов4. Определение ЧОД (чистого операционного дохода)Определяется ЧОД посредством уменьшения ДВД Метод капитализации доходовМетод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затратСтавка капитализации Метод капитализации доходовМетод кумулятивного построенияСтавка дисконтирования определяется по формуле:Ставка = Безрисковая ставка Метод капитализации доходовМетод связанных инвестицийПрименяется, если для приобретения объекта недвижимости привлекается кредит. Метод капитализации доходовОпределение нормы возврата капиталаПрямолинейный возврат (метод Ринга)Возврат капитала по фонду Метод капитализации доходовМетод Инвуда целесообразно использовать когда ожидается, что в течение всего Метод капитализации доходовМетод Хоскольда целесообразно использовать когда ставка дохода на инвестиции на Метод капитализации доходовМетод прямой капитализации (метод рыночной экстракции или выжимки)Ставка капитализации равна Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП)Составляется прогноз денежных потоков (доходы – от аренды, Затратный подходАбрамишвили Н.Р. Принципы и основное содержаниеОснован на принципе замещенияЯвляется воплощением трудовой теории стоимостиМоделирует рынок Принципы и основное содержаниеЗатратный подход наиболее применим к оценке:Новых объектов, строительство которых Принципы и основное содержаниеОсновные этапы:Оценка рыночной стоимости прав на земельный участокОпределение величины Определение стоимости земельных участковПринципы:Принцип наиболее эффективного использованияПринцип остаточной продуктивностиПринцип экономического размераПринцип спроса Определение стоимости земельных участковМЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ(Утверждены распоряжением Определение стоимости земельных участковМЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ(Утверждены распоряжением Определение стоимости земельных участковМЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖМетод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по Определение стоимости земельных участковМЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯМетод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по которым Определение стоимости земельных участковМЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯМетод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по которым Определение стоимости земельных участковМЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫМетод предполагает следующую последовательность действий:расчет земельной Определение стоимости земельных участковМЕТОД ОСТАТКА (1)Метод предполагает следующую последовательность действий:расчет стоимости воспроизводства Определение стоимости земельных участковМЕТОД ОСТАТКА (2)Метод допускает также следующую последовательность действий:расчет стоимости Определение стоимости земельных участковМЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯМетод предполагает следующую последовательность действий:определение суммы и Определение затрат на создание объектаВеличина затрат на строительство объекта может определяться на Определение затрат на создание объектаОпределение полной стоимости строительства включает расчет:Прямых издержек (материалов, Определение затрат на создание объектаОценка стоимости строительства зданий (сооружений) осуществляется:Методом сравнительной единицыМетодом Определение затрат на создание объектаМЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫНа основании данных об издержках строительства Определение затрат на создание объектаУПВС разработаны отраслевыми институтами министерств и ведомств СССР Определение затрат на создание объектаСтоимостные показатели Ко-Инвест для определения стоимости строительства зданий Определение затрат на создание объектаСправочники Ко-Инвест включают следующие сборники:Жилые домаМагистральные сети и Определение затрат на создание объектаАбрамишвили Н.Р. Определение затрат на создание объектаАбрамишвили Н.Р. Определение затрат на создание объектаМЕТОД ПОЭЛЕМЕНТНОГО РАСЧЕТАРазбивка здания на отдельные элементы (фундамент, Определение затрат на создание объектаОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯПрибыль предпринимателя зависит:от ставки дохода на Определение затрат на создание объектаРазность аккумулированной суммы на конец строительства и сметной Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАИзнос – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАФизический износ - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери его Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАФизический и функциональный износ принято делить на устранимый и неустранимый.Устранимый Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСАМетод разбиенияМетод срока жизниАбрамишвили Н.Р. Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАМетод срока службы (жизни) Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАМетод срока службы (жизни) Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСААбрамишвили Н.Р. Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАМетод разбиенияИзнос определяется поэлементно (чаще с применением ВСН 53-86 (р) Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАРасчет физического износа административного зданияАбрамишвили Н.Р. Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСАПризнаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие объемно-планировочного Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСАНедостатки, требующие добавления элементов - элементы здания и Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСАСверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСАДля определения необходимых расчетных показателей (величины арендных ставок, Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА (ПРИМЕР)Для расчета величины внешнего износа было использовано Согласование результатов оценкиАбрамишвили Н.Р. Согласование результатов (1)Рассматриваются четыре критерия, по которым оценщиком оцениваются результаты, полученные по Согласование результатов (2)Сущностью методики является анкетирование, а затем и обработка результатов, которая Ипотечно-инвестиционный анализАбрамишвили Н.Р. Цель анализаОсновной целью данного раздела является:изложение особенностей применения методов капитализации дохода и Использование ОН как залога1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая итребует Ипотечный кредитИпотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:предоставление денежных средств Виды ипотечного кредитаК первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга и Эффективность привлечения заемных средствПроцентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок его Эффективность привлечения заемных средствКомбинированное финансирование приобретения недвижимости, предусматривающее использование собственных средств инвестора Эффективность привлечения заемных средствРазница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию Эффективность привлечения заемных средствСтавка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного дохода, Эффективность привлечения заемных средствВажным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет Оценка кредитуемой недвижимостиМетоды капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом случае Оценка кредитуемой недвижимостиМетод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму Оценка кредитуемой недвижимостиСпецифика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявится в Оценка кредитуемой недвижимостиМетод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.Схема Оценка кредитуемой недвижимости6. Определяется остаток непогашенного кредита на конец анализируемого периода.7. Рассчитывается
Слайды презентации

Слайд 2 Оценка как вид деятельности
Под оценочной деятельностью понимается профессиональная

Оценка как вид деятельностиПод оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной

деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении

объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельности" №135-ФЗ от 29.07.1998 г.)
Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность в соответствии с требованиями настоящего Федерального закона (ст. 4 ФЗ "Об оценочной деятельности" №135-ФЗ от 29.07.1998 г.)



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 3 Оценка как вид деятельности
Объект оценки (ст.5 ФЗ «Об

Оценка как вид деятельностиОбъект оценки (ст.5 ФЗ «Об оценочной деятельности»)отдельные материальные

оценочной деятельности»)
отдельные материальные объекты (вещи);
совокупность вещей, составляющих имущество лица,

в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
права требования, обязательства (долги);
работы, услуги, информация;
иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 4 Виды имущества как объекта оценки
В целом можно утверждать,

Виды имущества как объекта оценкиВ целом можно утверждать, что в большинстве

что в большинстве случаев объектами оценки выступают права на

активы.
Существуют различные классификации активов:
По форме функционирования выделяют материальные, нематериальные и финансовые активы. 
С позиции характера участия в производственном процессе с позиций особенностей оборота выделяют внеоборотные и оборотные.
По принадлежности предприятию выделяют собственные, арендуемые и безвозмездно используемые активы.
По степени использования активы подразделяются на используемые и неиспользуемые.
По степени ликвидности активы подразделяются высоколиквидные, среднеликвидные и низколиквидные. 

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 5 Виды имущества как объекта оценки

Для целей оценки принято

Виды имущества как объекта оценкиДля целей оценки принято активы разделять на

активы разделять на 4 группы:

Недвижимое имущество
Движимое имущество (машины и

оборудование)
Нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности (НМА и ОИС)
Бизнес (пакеты акций, доли в уставных капиталах ООО и др. ценные бумаги)


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 6 Виды имущества как объекта оценки
Статья 130 ГК РФ.

Виды имущества как объекта оценкиСтатья 130 ГК РФ. Недвижимые и движимые

Недвижимые и движимые вещи.
 1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество,

недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 7 Виды имущества как объекта оценки
К нематериальным активам, используемым

Виды имущества как объекта оценкиК нематериальным активам, используемым в хозяйственной деятельности

в хозяйственной деятельности в течение периода, превышающего 12 месяцев,

и приносящим доход, относятся права, возникающие:
из авторских и иных договоров на произведения науки, литературы, искусства и объекты смежных прав, на программы для ЭВМ, базы данных и др.;
из патентов на изобретения, промышленные образцы, селекционные достижения, из свидетельств на полезные модели, товарные знаки и знаки обслуживания или лицензионных договоров на их использование;
из прав на "ноу-хау" и др.
Кроме того, к нематериальным активам могут относиться организационные расходы (расходы, связанные с образованием юридического лица, признанные в соответствии с учредительными документами вкладом участников (учредителей) в уставный (складочный) капитал), а также деловая репутация организации.
(ст. 55 Положения По ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 8 Виды имущества как объекта оценки
Нематериальный актив (выдержки из

Виды имущества как объекта оценкиНематериальный актив (выдержки из ПБУ 14/07 «Учет

ПБУ 14/07 «Учет нематериальных активов»)
Для принятия к бухгалтерскому учету

объекта в качестве нематериального актива необходимо единовременное выполнение следующих условий:  а) объект способен приносить организации экономические выгоды в будущем;
  б) организация имеет право на получение экономических выгод, которые данный объект способен приносить в будущем (в том числе организация имеет надлежаще оформленные документы, подтверждающие существование самого актива и права данной организации), а также имеются ограничения доступа иных лиц к таким экономическим выгодам;
  в) возможность выделения или отделения (идентификации) объекта от других активов;

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 9 Виды имущества как объекта оценки
Нематериальный актив (выдержки из

Виды имущества как объекта оценкиНематериальный актив (выдержки из ПБУ 14/07 «Учет

ПБУ 14/07 «Учет нематериальных активов»)
Для принятия к бухгалтерскому учету

объекта в качестве нематериального актива необходимо единовременное выполнение следующих условий:  г) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока полезного использования, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; 
д) организацией не предполагается продажа объекта в течение 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев; 
е) фактическая (первоначальная) стоимость объекта может быть достоверно определена;
ж) отсутствие у объекта материально-вещественной формы.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 10 Виды имущества как объекта оценки
Акция - эмиссионная ценная

Виды имущества как объекта оценкиАкция - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права

бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части

прибыли акционерного общества в виде дивидендов, на участие в управлении акционерным обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Акция является именной ценной бумагой.
Облигация - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право ее владельца на получение от эмитента облигации в предусмотренный в ней срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного в ней процента от номинальной стоимости облигации либо иные имущественные права. Доходом по облигации являются процент и/или дисконт.
Ст. 2, Федеральный закон "О рынке ценных бумаг" от 22.04.1996 N 39-ФЗ

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 11 Назначение оценки
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в

Назначение оценкиПроведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в

случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или

частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе:
при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 12 Назначение оценки
В случае возникновения спора о стоимости объекта

Назначение оценкиВ случае возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том

оценки, в том числе:
При национализации имущества.
При ипотечном кредитовании физических

лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.
При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.
При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд.
При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 13 Назначение оценки
Кроме того, действующим законодательством РФ предусматриваются и

Назначение оценкиКроме того, действующим законодательством РФ предусматриваются и другие случаи обязательной

другие случаи обязательной независимой оценки:
Оценка акций для их обязательного

выкупа по требованию акционеров (ст. 75 и ст. 77 Федерального закона «Об акционерных обществах»).
Оценка взносов в уставный капитал, осуществляемых в неденежной форме (ст. 34 Федерального закона «Об акционерных обществах» и ст.15 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью»).
Оценка имущества в целях исполнительного производства (ст. 52 Федерального закона «Об исполнительном производстве»)
Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отражения в бухгалтерском учете (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ).
Оценка в рамках законодательства о банкротстве согласно Федеральному закону №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и Федеральному закону №144-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций»

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 14 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.

Ф Е Д Е Р А

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Ф Е Д Е Р А Л Ь Н

Л Ь Н Ы Й З А К О

Н ОБ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ N 135-ФЗ от 29 июля 1998 года

ФСО-1 : "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 256
ФСО-2 : "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 255
ФСО-3 : Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254

Слайд 15 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.


ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО №

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФСО-4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» : Приказ

4)» : Приказ Минэкономразвития России от 22 октября 2010

года N508
ФСО-5 : «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» Приказ Минэкономразвития России от 4 июля 2011 года N238
ФСО-6 : «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» Приказ Минэкономразвития России от 7 ноября 2011 года N628

Слайд 16 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.
ФЗ "Об оценочной деятельности"
Профессиональное обучение оценщиков

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФЗ

осуществляется высшими государственными или частными учебными заведениями, специально создаваемыми

для этой цели, или на базе факультетов (отделений, кафедр) высших государственных или частных учебных заведений, имеющих право осуществлять такое обучение в соответствии с законодательством Российской Федерации (ст. 21)
Саморегулируемой организацией оценщиков признается некоммерческая организация, созданная в целях регулирования и контроля оценочной деятельности, включенная в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков и объединяющая на условиях членства оценщиков (ст. 22)


Слайд 17 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.
Оценщик одновременно может быть членом только

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Оценщик одновременно может быть членом только одной саморегулируемой организации

одной саморегулируемой организации оценщиков, отвечающей требованиям настоящего Федерального закона.


Для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков физическое лицо представляет:
документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
справку об отсутствии неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления (ст. 24)


Слайд 18 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.
ФЗ "Об оценочной деятельности"
Убытки, причиненные заказчику,

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФЗ

заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный

третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. (ст.24.6)

Слайд 19 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.
ФЗ "Об оценочной деятельности"
В целях обеспечения

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФЗ

имущественной ответственности оценщиков перед заключившими договор на проведение оценки

лицами СРО обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:
заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;
формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей.



Слайд 20 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.
Саморегулируемые организации оценщиков образуют Национальный совет.

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Саморегулируемые организации оценщиков образуют Национальный совет. Национальным советом признается


Национальным советом признается некоммерческая организация, которая создана саморегулируемыми организациями

оценщиков, зарегистрирована уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, и членами которой являются более чем пятьдесят процентов саморегулируемых организаций оценщиков, объединяющих более чем пятьдесят процентов всех оценщиков.



Слайд 21 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.


ФСО-1 – что содержит???
Общие понятия (итоговая

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФСО-1 – что содержит???Общие понятия (итоговая стоимость, подход к

стоимость, подход к оценке, дата проведения оценки, затраты, наиболее

эффективное использование, экспертиза отчета об оценке, срок экспозиции объекта оценки)
Подходы к оценке (доходный, затратный, сравнительный)
Требования к проведению оценки




Слайд 22 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.


ФСО-1 – что содержит???
Общие понятия (итоговая

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.ФСО-1 – что содержит???Общие понятия (итоговая стоимость, подход к

стоимость, подход к оценке, дата проведения оценки, затраты, наиболее

эффективное использование, экспертиза отчета об оценке, срок экспозиции объекта оценки)
Подходы к оценке (доходный, затратный, сравнительный)
Требования к проведению оценки




Слайд 23 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.
Проведение оценки включает следующие этапы:
а)

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Проведение оценки включает следующие этапы: а) заключение договора на

заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;


б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.





Слайд 24 Основные этапы и процедуры в оценке
Этапы и процедуры оценки

Основные этапы и процедуры в оценкеЭтапы и процедуры оценки в оценке

в оценке недвижимости
(из практики, не ФСО-1!!!!!)
1. Установление количественных и

качественных характеристик объекта – на данном этапе была проведена идентификация объекта оценки, изучена техническая документация, предоставленная Заказчиком, определены основные характеристики объекта.
2. Сбор общих данных и их анализ – на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость.




Абрамишвили Н.Р.

Слайд 25 Основные этапы и процедуры в оценке
Этапы и процедуры оценки

Основные этапы и процедуры в оценкеЭтапы и процедуры оценки в оценке

в оценке недвижимости

3. Сбор специальных данных и их анализ

– на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним объектам.
Проведен анализ рынка, к которому относится объект оценки, его истории, текущей конъюнктуры и тенденций, а также определены аналоги объектов и обоснован их выбор (или отказ от применения данных аналогов).
Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, а также анализа имеющихся баз данных по ценам сделок по объектам, аналогичных оцениваемому объекту недвижимости.






Абрамишвили Н.Р.

Слайд 26 Основные этапы и процедуры в оценке
Этапы и процедуры оценки

Основные этапы и процедуры в оценкеЭтапы и процедуры оценки в оценке

в оценке недвижимости

Исполнителем осуществлен сбор и обработка:
 правоустанавливающих документов, сведений

об обременении объекта оценки правами иных лиц;
 данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
 информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта недвижимости;
 информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.




Абрамишвили Н.Р.

Слайд 27 Основные этапы и процедуры в оценке
Этапы и процедуры оценки

Основные этапы и процедуры в оценкеЭтапы и процедуры оценки в оценке

в оценке недвижимости

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования:

вывод сделан на основе собранной информации с учетом существующих ограничений и типичности использования недвижимости для района расположения объекта недвижимости.
5. Применение основных подходов к оценке объекта – для определения стоимости объекта недвижимости были использованы три подхода к оценке – затратный, сравнительный и доходный. Выполнение данного этапа включало в себя выбор методов оценки объекта в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
6. Обобщение результатов – на данном этапе было проведено обобщение результатов, полученных в рамках реализации каждого из подходов к оценке, и определена итоговая величина стоимости объекта оценки.
7. Составление отчета об оценке – все основные результаты, полученные на предыдущих этапах, изложены в настоящем отчете.




Абрамишвили Н.Р.

Слайд 28 Законодательное регулирование
Абрамишвили Н.Р.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать

Законодательное регулированиеАбрамишвили Н.Р.Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и

затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать

отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Итоговая величина стоимости должна быть выражена в валюте Российской Федерации (в рублях).





Слайд 29 Виды стоимости
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки,

Виды стоимостиЦелью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется

вид которой определяется в задании на оценку (ст. 3

ФСО N 2 «Цель оценки и виды стоимости»)

Ст. 5 ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости"
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 30 Виды стоимости
Ст. 6 ФСО N2 "Цель оценки и

Виды стоимостиСт. 6 ФСО N2

виды стоимости"
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее

вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 31 Виды стоимости
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что

Виды стоимостиВозможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,

типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 32 Виды стоимости
Ст. 8. ФСО №2. При определении инвестиционной

Виды стоимостиСт. 8. ФСО №2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки

стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или

группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Ст. 9. ФСО №2. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Ст. 10. ФСО №2. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 33 Виды стоимости
Согласно "Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами

Виды стоимостиСогласно

оценочной деятельности" N 519, утв. 06.07.2001 г. (не действуют!!!)
Стоимость

объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 34 Виды стоимости
Стоимость объекта оценки при существующем использовании —

Виды стоимостиСтоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки,

стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и

цели его использования.
Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Утилизационная стоимость— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости.


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 35 Виды стоимости
ФСО-3 – что содержит???
Основное содержание – требования

Виды стоимостиФСО-3 – что содержит???Основное содержание – требования к отчету об

к отчету об оценке.

1. Требования к составлению отчета об

оценке
2. Требования к содержанию отчета об оценке.
3. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки
4. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 36 Информация для оценки
Перечень документов, необходимых для проведения оценки

Информация для оценкиПеречень документов, необходимых для проведения оценки объектов недвижимости (зданий):Правоустанавливающие

объектов недвижимости (зданий):

Правоустанавливающие документы на нежилые здания (Свидетельства о

государственной регистрации права с документами, являющимися основанием возникновения права);
Правоустанавливающие документы на земельный участок (Свидетельства о государственной регистрации права с документами, являющимися основанием возникновения права, договор аренды земельного участка);
Выписки из ЕГРП (подтверждение отсутствия или наличия существующих обременений); Охранные обязательства (при наличии);



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 37 Информация для оценки
Справка о существующих договорах аренды со

Информация для оценкиСправка о существующих договорах аренды со сторонними организациями, копии

сторонними организациями, копии долгосрочных (свыше года) договоров аренды и

копия типового краткосрочного договора аренды;
План первичного объекта (или планы вторичных объектов недвижимости); Кадастровый паспорт объекта недвижимости;
Кадастровый план земельного участка; Кадастровый паспорт земельного участка;
Генеральный и ситуационный планы земельного участка (совмещенные по всем зданиям) – при наличии;
Технические паспорта на объекты недвижимости с поэтажными планами и ведомостью помещений;



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 38 Информация для оценки
При наличии - проектная документация на

Информация для оценкиПри наличии - проектная документация на реконструкцию (строительство), с

реконструкцию (строительство), с письмами КГА, КГИОП, КЭиО, СЭС и

т.д. о согласовании проекта или разрешении на выполнение проектных работ + ТУ (предварительные тех.условия на подключение инженерных коммуникаций);
При наличии - перечень произведенных работ по ремонту здания, акты обследования состояния строений;
Справка об эксплуатационных расходах, связанных с содержанием объекта недвижимости (коммунальные услуги, техническое обслуживание, оплата труда, налоги и т.д.), в т.ч. сведения о выделенных мощностях по каждому источнику электро‑, водо‑ и пр. снабжения;
Справка о балансовой стоимости объекта;
Реквизиты Заказчика работ по оценке (если Заказчиком работ выступает не собственник имущества, необходимо разрешение собственника на оценку).



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 39



Экономические основы оценки недвижимости
Абрамишвили Н.Р.

Экономические основы оценки недвижимостиАбрамишвили Н.Р.

Слайд 40 Недвижимость как товар и объект оценки
Недвижимость (согласно ст.

Недвижимость как товар и объект оценкиНедвижимость (согласно ст. 130 ГК РФ)К

130 ГК РФ)
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 41 Недвижимость как товар и объект оценки
Земельный участок (согласно

Недвижимость как товар и объект оценкиЗемельный участок (согласно ст. 6 ЗК

ст. 6 ЗК РФ)
Земельный участок - часть поверхности земли

(в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Земельный участок (согласно ФЗ №28 "О Государственном земельном кадастре")
Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 42 Недвижимость как товар и объект оценки
Наличие земельного участка

Недвижимость как товар и объект оценкиНаличие земельного участка является необходимым и

является необходимым и достаточным условием для того, чтобы объект

назывался недвижимостью

Принципы земельного законодательства (ст. 1, п. 5 ЗК РФ)
Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 43 Недвижимость как товар и объект оценки
С физической точки

Недвижимость как товар и объект оценкиС физической точки зрения недвижимость представляет

зрения недвижимость представляет собой материальный объект, который мы представляем

или можем увидеть
Градостроительный регламент определяет объемно-планировочные и функциональные ограничения по застройке земельных участков
Таким образом, объект недвижимости это не то, что мы видим, а то пространство, которое он может дополнительно занять после строительства или реконструкции

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 44 Недвижимость как товар и объект оценки
С правовой точки

Недвижимость как товар и объект оценкиС правовой точки зрения недвижимость можно

зрения недвижимость можно определить как совокупность прав на нее
Состав

прав может быть разным: от полного абсолютного права на объект до права прохода по чужой территории

Право собственности:
Владеть
Пользоваться
Распоряжаться

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 45 Недвижимость как товар и объект оценки
Владение – это

Недвижимость как товар и объект оценкиВладение – это обладание имуществом с

обладание имуществом с правом им пользоваться

Пользование – основанная

на законе возможность эксплуатация имущества, извлечения из него полезных свойств и/или получения от него доходов

Распоряжение – предоставленная собственнику возможность по своему усмотрению и в своих интересах совершать действия, определяющие юридическую судьбу имущества

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 46 Недвижимость как товар и объект оценки
ЧАСТИЧНЫЕ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА
Имущественное

Недвижимость как товар и объект оценкиЧАСТИЧНЫЕ ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВАИмущественное право арендодателя –

право арендодателя – это право собственника владеть объектом и

распоряжаться им, но не пользоваться
Имущественное право арендатора – это право пользоваться объектом в течение определенного срока и на условиях договора аренды (если договор предусматривает, возможно частично право распоряжения, например, субаренда)
Сервитут – права ограниченного пользования объектами недвижимости (должен быть зарегистрирован!)
Частный сервитут – устанавливается в соответствии с гражданским законодательством
Публичный сервитут – устанавливается законом или иным нормативным актом РФ, субъекта РФ, организации местного самоуправления

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 47 Недвижимость как товар и объект оценки

С точки зрения

Недвижимость как товар и объект оценкиС точки зрения оценки необходимо различать:Недвижимость

оценки необходимо различать:

Недвижимость – материальный объект, созданный природой (земельный

участок) и/или руками человека (здания, строения, сооружения)

Недвижимая собственность – совокупность объекта и имущественных прав на него (интересы, польза и права, связанные с обладанием объектом)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 48 Недвижимость как товар
Объект недвижимости – специфический товар.
Его характеризуют:
Уникальность

Недвижимость как товарОбъект недвижимости – специфический товар.Его характеризуют:Уникальность (неповторимость)НеподвижностьЭти особенности важны

(неповторимость)
Неподвижность
Эти особенности важны при проведении работы по анализу рынка

оцениваемых объектов недвижимости.
Земля как объект недвижимости обладает дополнительной особой характеристикой:
Уникальность (неповторимость)
Неподвижность
Вечность

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 49 Недвижимость как товар
Уникальность
Нет абсолютно похожих аналогов
Замена одного объекта

Недвижимость как товарУникальностьНет абсолютно похожих аналоговЗамена одного объекта на другой требует

на другой требует существенных корректировок
Неподвижность
Местоположение
Местоположение
И еще раз местоположение!!!
Вечность
Отсутствует

физический износ
Ограниченность предложения, поэтому земля может только дорожать

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 50 Недвижимость как товар
Абрамишвили Н.Р.

Недвижимость как товарАбрамишвили Н.Р.

Слайд 51 Недвижимость как товар
Две формы товара на рынке недвижимости
Товар

Недвижимость как товарДве формы товара на рынке недвижимостиТовар как продукт (предмет

как продукт (предмет сделки – право собственности)
Товар как услуга

(предмет сделки – право пользования (аренда))

Цены на оба товара взаимосвязаны
Собственник предлагая объект в аренду ориентируется на цену его приобретения
Собственник продавая объект ориентируется на его доходность

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 52 Недвижимость как товар
Стоимость товара на рынке недвижимости –

Недвижимость как товарСтоимость товара на рынке недвижимости – это наиболее вероятная

это наиболее вероятная цена, по которой может состоятся сделка

по купле-продаже имущественных прав на него на этом рынке

Цена объекта недвижимости это форма рыночного проявления стоимости
Факторы, влияющие на стоимость (цену):
Факторы предложения (те, которые влияют на цену продавца – затраты, связанные с приобретением или созданием объекта)
Факторы спроса (те, которые влияют на цену покупателя)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 53 Недвижимость как объект оценки
Оценка – как процесс и как

Недвижимость как объект оценкиОценка – как процесс и как результатПроцесс –

результат
Процесс – совокупность действий, направленных на моделирование наиболее типичного

поведения основных субъектов рынка
Результат – итог размышлений о наиболее вероятном значении цены, которая может образоваться в результате сделки с объектом
Оценка подразумевает использование трех подходов и множества методов в рамках каждого из подходов:
Затратный
Сравнительный
Доходный

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 54 Недвижимость как объект оценки
Затратный подход (ст. 15 ФСО 1)

Недвижимость как объект оценкиЗатратный подход (ст. 15 ФСО 1) – совокупность

– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.
Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 55 Недвижимость как объект оценки

Сравнительный подход (ст. 14 ФСО 1)

Недвижимость как объект оценкиСравнительный подход (ст. 14 ФСО 1) – совокупность

– совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на

сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Доходный подход (ст. 13 ФСО 1) – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 56 Недвижимость как объект оценки
Абрамишвили Н.Р.

Недвижимость как объект оценкиАбрамишвили Н.Р.

Слайд 57 Недвижимость как объект оценки
Категории недвижимости:
Жилая недвижимость
Коммерческая недвижимость
Промышленная недвижимость
Сельскохозяйственная недвижимость
Недвижимость

Недвижимость как объект оценкиКатегории недвижимости:Жилая недвижимостьКоммерческая недвижимостьПромышленная недвижимостьСельскохозяйственная недвижимостьНедвижимость добывающей промышленностиНедвижимость специального назначенияАбрамишвили Н.Р.

добывающей промышленности
Недвижимость специального назначения
Абрамишвили Н.Р.

Слайд 58 Недвижимость как объект оценки
Абрамишвили Н.Р.

Недвижимость как объект оценкиАбрамишвили Н.Р.

Слайд 59 Недвижимость как объект оценки
Стоимость – центральное понятие теории оценки
Под

Недвижимость как объект оценкиСтоимость – центральное понятие теории оценкиПод оценочной деятельностью

оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная

на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости (ст. 3 ФЗ "Об оценочной деятельность в РФ")
Основные элементы стоимости:
Полезность
Редкость
Передаваемость
Недвижимость – материальный актив, стоимостной эквивалент которого определяется эффективностью его использования как экономического блага в виде товара или источника дохода

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 60 Недвижимость как объект оценки
Следующее по важности понятие – цена
Данный

Недвижимость как объект оценкиСледующее по важности понятие – ценаДанный термин чаще

термин чаще относят к сделке
Цены формируются на рынке
Цена это

некоторый исторически сложившийся факт
Цена является индикатором рыночной стоимости, так как последняя формируется на базе реальных сделок
Связь между стоимостью и ценой: стоимость это наиболее вероятная цена, выраженная в денежной форме

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 61 Недвижимость как объект оценки
Ст. 5 ФСО N2 "Цель оценки

Недвижимость как объект оценкиСт. 5 ФСО N2

и виды стоимости"
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды

стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 62 Недвижимость как объект оценки
Ст. 6 ФСО N2 "Цель оценки

Недвижимость как объект оценкиСт. 6 ФСО N2

и виды стоимости"
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется

наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 63 Недвижимость как объект оценки
Возможность отчуждения на открытом рынке означает,

Недвижимость как объект оценкиВозможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект

что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной

оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 64 Недвижимость как объект оценки
Ст. 8. ФСО №2. При определении

Недвижимость как объект оценкиСт. 8. ФСО №2. При определении инвестиционной стоимости

инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица

или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Ст. 9. ФСО №2. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Ст. 10. ФСО №2. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 65 Недвижимость как объект оценки
Согласно "Стандартам оценки, обязательным к применению

Недвижимость как объект оценкиСогласно

субъектами оценочной деятельности" N 519, утв. 06.07.2001 г. (не

действуют!!!)
Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 66 Недвижимость как объект оценки
Стоимость объекта оценки при существующем использовании

Недвижимость как объект оценкиСтоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость

— стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий

и цели его использования.
Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Утилизационная стоимость— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости.


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 67 Виды стоимости
Целью оценки является определение стоимости объекта оценки,

Виды стоимостиЦелью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется

вид которой определяется в задании на оценку (ст. 3

ФСО N 2 «Цель оценки и виды стоимости»)

Ст. 5 ФСО N2 "Цель оценки и виды стоимости"
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
рыночная стоимость;
инвестиционная стоимость;
ликвидационная стоимость;
кадастровая стоимость.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 68 Виды стоимости
Ст. 6 ФСО N2 "Цель оценки и

Виды стоимостиСт. 6 ФСО N2

виды стоимости"
При определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее

вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 69 Виды стоимости
Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что

Виды стоимостиВозможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен

объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,

типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.
Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.
Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.
Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 70 Виды стоимости
Ст. 8. ФСО №2. При определении инвестиционной

Виды стоимостиСт. 8. ФСО №2. При определении инвестиционной стоимости объекта оценки

стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или

группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Ст. 9. ФСО №2. При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.
Ст. 10. ФСО №2. При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. 

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 71 Виды стоимости
Согласно "Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами

Виды стоимостиСогласно

оценочной деятельности" N 519, утв. 06.07.2001 г. (не действуют!!!)
Стоимость

объекта оценки с ограниченным рынком — стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат, по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров.
Стоимость замещения — сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства — сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 72 Виды стоимости
Стоимость объекта оценки при существующем использовании —

Виды стоимостиСтоимость объекта оценки при существующем использовании — стоимость объекта оценки,

стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и

цели его использования.
Стоимость для целей налогообложения — стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).
Утилизационная стоимость— стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.
Специальная стоимость — стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости.


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 73 Принципы оценки Недвижимости
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.
2.

Принципы оценки Недвижимости1. Принципы, основанные на представлениях пользователя.2. Принципы, основанные на

Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта (связанные с

землей и ее улучшениями).
3. Принципы, связанные с рыночной средой.
4. Принцип наиболее эффективного использования.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 74 Принципы оценки Недвижимости
Принципы, основанные на представлениях пользователя
Принцип полезности
Принцип

Принципы оценки НедвижимостиПринципы, основанные на представлениях пользователяПринцип полезностиПринцип замещенияПринцип ожиданияПринципы, связанные

замещения
Принцип ожидания

Принципы, связанные с землей и ее улучшениями
Принцип остаточной

продуктивности
Принцип вклада
Принцип экономического равновесия
Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи
Принцип экономического размера
Принцип экономического разделения имущества

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 75 Принципы оценки Недвижимости
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип

Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с рыночной средой Принцип спроса и предложенияПринцип

спроса и предложения
Принцип конкуренции
Принцип изменения
Принцип соответствия

Принцип наиболее эффективного использования

(НЭИ)
Физическая осуществимость
Юридическая правомочность
Финансовая оправданность
Максимальная экономическая эффективность
1 этап – анализ НЭИ земельного участка как условно свободного
2 этап – анализ НЭИ земельного участка с существующими улучшениями

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 76 Принципы оценки Недвижимости
Принципы, основанные на представлениях пользователя
Принцип полезности
Под

Принципы оценки НедвижимостиПринципы, основанные на представлениях пользователяПринцип полезностиПод полезностью в теории

полезностью в теории оценки недвижимости понимают способность недвижимость удовлетворять

потребность пользователя в данном конкретном месте и в течение определенного времени. Конечной целью процедуры оценки является определение и количественное выражение степени полезности оцениваемого имущества.
Принцип ожидания
Стоимость имущества, приносящего доход, определяется текущей стоимостью доходов, которые могут быть получены в будущем от владения имуществом.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 77 Принципы оценки Недвижимости
Принципы, основанные на представлениях пользователя
Принцип замещения
Максимальная

Принципы оценки НедвижимостиПринципы, основанные на представлениях пользователяПринцип замещенияМаксимальная стоимость объекта недвижимости

стоимость объекта недвижимости определяется наименьшей ценой, по которой может

быть приобретен и/или создан другой объект недвижимости с эквивалентной полезностью
Для покупателя: Типичный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которая требуется, чтобы заменить его другим объектом недвижимости, аналогичным по полезности.
Для продавца: Типичный продавец запросит за свой объект недвижимости сумму, не меньшую чем ту, которую он потратил на создание или приобретение этого объекта с учетом справедливого для данного инвестирования вознаграждения.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 78 Принципы оценки Недвижимости
Принципы, связанные с землей и ее

Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с землей и ее улучшениямиПринцип остаточной продуктивностиДоход,

улучшениями
Принцип остаточной продуктивности
Доход, извлекаемый из земельной собственности, или рента

земли, представляет собой то, что остается после того, как оптимальным образом были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательские усилия
Принцип вклада
Затраты, направленные на создание дополнительных элементов улучшений, не всегда будут равны вкладу этих элементов в рыночную стоимость
Принцип экономического равновесия
Любому типу землепользования должно соответствовать такое соотношение факторов производства, которое способно обеспечивать максимальную стоимость земли при минимальных рисках ее освоения


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 79 Принципы оценки Недвижимости
Принципы, связанные с землей и ее

Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с землей и ее улучшениямиПринцип возрастающей и

улучшениями
Принцип возрастающей и уменьшающейся отдачи
По мере добавления ресурсов к

основным факторам производства суммарная прибыль вначале увеличивается, а затем, достигнув некоторой точки, начинает снижаться
Принцип экономического размера
Экономический размер – количество земли (этажность, плотность застройки, и т.д.), которое необходимо для оптимальной ее застройки в соответствии с требованиями рынка в данном месте и в данное время
В общем случае экономический размер зависит от строительных требований и типа землепользования



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 80 Принципы оценки Недвижимости
Принципы, связанные с землей и ее

Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с землей и ее улучшениямиПринцип экономического разделения

улучшениями
Принцип экономического разделения имущества
Права на имущество следует разделять таким

образом, чтобы обеспечить максимальную отдачу на собственный капитал
Критерии разделения:
Физический (право на подземное пространство, на воздушное пространство и т.д.)
Временной (аренда с пролонгаций, срочная аренда)
По праву пользования (разные типы аренды, концессии, сервитуты)
По видам имущественных прав (различные организационные формы владения имуществом)
По залоговым правам (у собственника и кредитора совместные права на объект недвижимости и на доходы, которые он генерирует)



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 81 Принципы оценки Недвижимости
Принципы, связанные с рыночной средой
Принцип

Принципы оценки НедвижимостиПринципы, связанные с рыночной средой Принцип спроса и предложенияРыночная

спроса и предложения
Рыночная стоимость имущества складывается в результате взаимодействия

сил спроса и предложения на рынке и характера конкуренции продавцов и покупателей
Принцип конкуренции
Для рынка недвижимости характерна не конкуренция товаров, а конкуренция видов использования – борьба видов использования за объекты недвижимости
Принцип изменения
Объекты недвижимости как товары, имеющие длительный срок экономической жизни, подвержены непрерывному воздействию внешней среды
Принцип соответствия
Максимальная стоимость объекта недвижимости складывается тогда и только тогда, когда его характеристики соответствуют рыночным требованиям, а сам объект недвижимости не входит в противоречие со сложившимся вокруг него стандартом окружения



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 82



Сравнительный подход
Абрамишвили Н.Р.

Сравнительный подходАбрамишвили Н.Р.

Слайд 83 Принципы и основное содержание

Сравнительный подход = Рыночный подход

Принципы и основное содержаниеСравнительный подход = Рыночный подход = = Метод

=
= Метод сравнительного анализа рыночных данных =
= Метод

сравнительного анализа продаж и т.д.

Суть подхода: позволяет выполнить оценку на основе анализа рыночных цен сделок или предложений по продаже или аренде объектов, сопоставимых с оцениваемым объектом, - аналогов, имевших место на рынке оцениваемого объекта до даты оценки

Базируется на принципе спроса и предложения, на принципе замещения, на принципе вклада.

При оценке объекта оценки корректируются цены объектов-аналогов, то есть при корректировке оценщик каждый раз отвечает на вопрос: сколько бы стоил аналог, если бы имел те же характеристики, что и объект оценки?

Сравнительный подход используется в том случае, если рынок объекта оценки активен, то есть на дату оценки имеется информация о достаточном для оценки количестве сделок и предложений




Абрамишвили Н.Р.

Слайд 84 Основные этапы подхода
Исследование рынка и сбор информации о

Основные этапы подходаИсследование рынка и сбор информации о сделках или предложениях

сделках или предложениях по покупке или продаже (чаще!) объектов,

аналогичных оцениваемому
Проверка информации на надежность, точность и соответствие ее рыночным данным
Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения
Сравнение сопоставимых объектов с оцениваемым объектом по элементам сравнения (факторам стоимости, ценообразующим факторам) с использованием единиц сравнения и внесением корректировок в цену каждого сравниваемого объекта по каждому элементу сравнения
Сведение полученных откорректированных значений в единое значение (диапазон)


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 85 Элементы сравнения
Передаваемые имущественные права
Условия финансирования
Условия продажи
Расходы, сделанные сразу

Элементы сравненияПередаваемые имущественные праваУсловия финансированияУсловия продажиРасходы, сделанные сразу же после покупкиРыночные

же после покупки
Рыночные условия
Местоположение
Физические характеристики
Экономические характеристики
Вид использования
Компоненты стоимости, не

входящие в состав недвижимости

По первым пяти элементам корректировка вносится последовательно, а остальные на независимой основе
Цена аналога после корректировок представляет собой показатель стоимости объекта оценки, полученный на основании информации о цене этого аналога

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 86 Методы расчета корректировок
Два группы методов расчета корректировок:
Количественные (используют

Методы расчета корректировокДва группы методов расчета корректировок:Количественные (используют если количество аналогов

если количество аналогов больше чем количество ценообразующих факторов)
Анализ пар

данных
Статистический и корреляционно-регрессионный анализ
Анализ чувствительности и т.д.
Качественные (используют если количество аналогов меньше чем количество ценообразующих факторов)
Относительный сравнительный анализ
Метод экспертных оценок
Метод интервью и т.д.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 87 Методы расчета корректировок
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА
Анализ парных продаж
Парной продажей

Методы расчета корректировокКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТААнализ парных продажПарной продажей называется продажа двух

называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за

исключением, как правило, одной характеристики
Суть метода: если между двумя объектами всего одно различие, то разница в продажных ценах может быть приписана этому различию
Объекты парной продажи не обязательно должны быть сопоставимы с объектом оценки и его аналогами, однако необходимо, чтобы парная продажа была выявлена на том же сегменте рынка, что и объект оценки
Является одним из наиболее наглядных методов
Однако!!! Надо быть осторожным, так как сравнимые пары могут быть случайными и не отражать реальных рыночных зависимостей. Корректировка, полученная из одной пары продаж, не обязательно отличается репрезентативностью, точно также как одна продажа не отражает рыночной стоимости объекта оценки

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 88 Методы расчета корректировок
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА
Анализ групп данных
Предусматривает группирование

Методы расчета корректировокКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТААнализ групп данныхПредусматривает группирование данных по переменным

данных по переменным с целью выявления статистических закономерностей изменения

стоимости по выбранной переменной

Оба метода представляют собой разновидности метода анализа чувствительности – метод определения влияния переменных (факторов стоимости) на итоговый результат (стоимость)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 89 Методы расчета корректировок
 
Абрамишвили Н.Р.

Методы расчета корректировок Абрамишвили Н.Р.

Слайд 90 Методы расчета корректировок
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА
Метод линейной алгебры
Если количество

Методы расчета корректировокКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТАМетод линейной алгебрыЕсли количество аналогов на один

аналогов на один больше числа элементов сравнения, то такая

система имеет единственное решение.
Применяется для расчета корректировок по второй группе элементов сравнения
Решением системы является матрица-строка, содержащая не только искомое значение стоимости, но и значение вкладов в рыночную стоимость каждого элемента сравнения
Недостаток: требует использования абсолютно достоверных аналогов

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 91 Методы расчета корректировок
КОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА
Метод корреляционно-регрессионного анализа
Основан на

Методы расчета корректировокКОЛИЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТАМетод корреляционно-регрессионного анализаОснован на построении функции зависимости

построении функции зависимости рыночной стоимости от ценообразующих факторов на

основании информации о ценообразующих факторах объектов-аналогов и информации о ценах на объекты аналоги
Требует серьезной проверки качества построенной регрессионной модели с применением статистических критериев. Модель получается более качественной при применении большого числа аналогов (как минимум, более восьми)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 92 Методы расчета корректировок
КАЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТА
Метод относительного сравнительного анализа
Корректировки

Методы расчета корректировокКАЧЕСТВЕННЫЕ МЕТОДЫ РАСЧЕТАМетод относительного сравнительного анализаКорректировки в методе относительного

в методе относительного сравнительного анализа не выражаются в денежном

виде или в процентных значениях. Метод оперирует качественными категориями "лучше", "хуже". В основе метода определение места оцениваемого объекта в вариационном ряду цен аналогов
Метод экспертных оценок
Вариация предыдущего метода – данные ранжируют в убывающем или возрастающем порядке на основе опроса экспертов. Оценщик, анализируя аналоги, определяет место объекта оценки в составленной выборке
Возможно совместное применение качественных и количественных методов, когда расчет проводится количественными методами, а затем результаты проходят проверку на "адекватность" качественными методами

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 93 Метод соотнесения цены и дохода
Метод соотнесения цены и

Метод соотнесения цены и доходаМетод соотнесения цены и дохода = Метод

дохода = Метод валового рентного мультипликатора
Метод основывается на том,

что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором, и анализ соотношения цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов этого анализа при оценке объекта недвижимости
Валовый рентный мультипликатор – отношение продажной цены объекта недвижимости к потенциальному или действительному валовому доходу
Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к соответствующему показателю оцениваемого объекта

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 94 Метод соотнесения цены и дохода
Этапы метода:
Оценивается валовый доход

Метод соотнесения цены и доходаЭтапы метода:Оценивается валовый доход объекта оценки Формируется

объекта оценки
Формируется выборка объектов аналогов, по которым есть

достоверная информация о цене продажи и о величине валового дохода
Если есть необходимость, вносятся корректировки, увеличивающие сопоставимость объектов-аналогом и объекта оценки
По каждому аналогу рассчитывается ВРМ
Определяется итоговый ВРМ как средневзвешенный или среднеарифметический по всем аналогам
Рассчитывается рыночная стоимость объекта оценки как произведение итогового ВРМ и валового дохода оцениваемого объекта

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 95



Доходный подход
Абрамишвили Н.Р.

Доходный подходАбрамишвили Н.Р.

Слайд 96 Принципы и основное содержание
Основан:
на принципе ожидания (стоимость объекта

Принципы и основное содержаниеОснован:на принципе ожидания (стоимость объекта недвижимости определяется текущей

недвижимости определяется текущей ценой его будущих доходов);
на принципе замещения

(стоимость объекта не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен аналогичный объект с аналогичной доходностью)
Оценка основана на преобразовании доходов, которые объект будет генерировать в будущем в стоимость объекта
Арендные платежи – типичный источник дохода, который используют для оценки недвижимости
Анализ должен осуществляться на протяжении всей оставшейся экономической жизни объекта при условии его использования в течение этого периода наиболее эффективным образом



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 97 Основные методы

Метод капитализации доходов (применяется, когда доход относительно

Основные методыМетод капитализации доходов (применяется, когда доход относительно стабилен)Метод дисконтирования денежных

стабилен)
Метод дисконтирования денежных потоков (применяется, когда доход носит нестабильный

характер)



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 98 Метод капитализации доходов
1. Определение ПВД (потенциального валового дохода)
Оценивается

Метод капитализации доходов1. Определение ПВД (потенциального валового дохода)Оценивается потенциальный валовый доход

потенциальный валовый доход на основании анализа арендных ставок по

объектам-аналогам (применяется инструментарий сравнительного подхода)
Потенциальный валовый доход (ПВД) – доход который можно получить от недвижимости при 100%-ной загрузке без учета всех потерь и расходов
ПВД = Площадь (кв.м.) * Арендная ставка (руб./кв.м. в год)
2. Определение ДВД (действительного валового дохода)
Оцениваются потери от недоиспользования объекта и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину ДВД
ДВД = ПВД – Потери

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 99 Метод капитализации доходов
3. Определение издержек по эксплуатации объекта
Периодические

Метод капитализации доходов3. Определение издержек по эксплуатации объектаПериодические расходы по эксплуатации

расходы по эксплуатации объекта принято делить на:
Условно-постоянные – размер

не зависит от степени загруженности объекта;
Условно-переменные – размер которых зависит от степени загруженности объекта;
Расходы на замещение (резервы) – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений (подразумевается, что владелец резервирует под это средства)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 100 Метод капитализации доходов
Условно-постоянные расходы
Налог на имущество;
Земельные платежи (земельный

Метод капитализации доходовУсловно-постоянные расходыНалог на имущество;Земельные платежи (земельный налог или арендные

налог или арендные платежи)
Страховые платежи
Условно-переменные расходы
Затраты на управление объектом
Эксплуатационные

расходы
Резерв на замещение
Зависит от стоимости элементов улучшений, которые необходимо регулярно менять и от периодичности такой замены. Предполагается, что периодические платежи с целью создания резерва размещаются в банке под ставку процента


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 101 Метод капитализации доходов
4. Определение ЧОД (чистого операционного дохода)
Определяется

Метод капитализации доходов4. Определение ЧОД (чистого операционного дохода)Определяется ЧОД посредством уменьшения

ЧОД посредством уменьшения ДВД на величину операционных расходов
ЧОД =

ДВД – Операционные расходы
5. Определение ставки капитализации
Выделяют следующие методы
1. Метод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затрат
2. Метод прямой капитализации

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 102 Метод капитализации доходов
Метод определения ставки капитализации с учетом

Метод капитализации доходовМетод определения ставки капитализации с учетом возмещения капитальных затратСтавка

возмещения капитальных затрат
Ставка капитализации определяется как сумма:
Ставки дохода на

инвестиции (компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями)
Нормы возврата (возмещения) капитала (под возвратом капитала понимается погашение суммы первоначальных вложений, этот элемент ставки применяется только к изнашиваемой части активов)

Методы определения ставки дохода на инвестиции :
1. Метод кумулятивного построения
2. Метод связанных инвестиций (инвестиционной группы)


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 103 Метод капитализации доходов
Метод кумулятивного построения
Ставка дисконтирования определяется по

Метод капитализации доходовМетод кумулятивного построенияСтавка дисконтирования определяется по формуле:Ставка = Безрисковая

формуле:
Ставка = Безрисковая ставка + Премии за риск
Безрисковая

ставка - ставка процента по инвестициям, подверженным минимальному риску, например, ставка процента по государственным облигациям.
Премии за риск могут быть:
За низкую ликвидность недвижимости
За инвестиционный менеджмент
За риск реконструкции
За строительные риски
И т.д.
Оцениваются в диапазоне 1%-5% каждый.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 104 Метод капитализации доходов
Метод связанных инвестиций
Применяется, если для приобретения

Метод капитализации доходовМетод связанных инвестицийПрименяется, если для приобретения объекта недвижимости привлекается

объекта недвижимости привлекается кредит. Ставка дохода на инвестиции должна

удовлетворять требованиям доходность на обе части капитала (собственного капитала (СК) и заемного капитала (ЗК))
Ставка = Доля СК * Стоимость СК + Доля ЗК * Стоимость ЗК

Стоимость ЗК = Выплаты по обслуживанию долга / Сумма долга

Стоимость СК = Годовой денежный поток / Сумму собственных средств
либо
Стоимость СК = результат в рамках кумулятивного метода

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 105 Метод капитализации доходов
Определение нормы возврата капитала
Прямолинейный возврат (метод

Метод капитализации доходовОпределение нормы возврата капиталаПрямолинейный возврат (метод Ринга)Возврат капитала по

Ринга)
Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на

инвестиции (метод Инвуда)
Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке дохода (метод Хоскольда)

Метод Ринга целесообразно использовать когда ожидается, что поток доходов будет снижаться и возмещение основной суммы будет происходить равными частями
Норма возврата капитала =
= 1 / Оставшийся срок экономической жизни


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 106 Метод капитализации доходов
Метод Инвуда целесообразно использовать когда ожидается,

Метод капитализации доходовМетод Инвуда целесообразно использовать когда ожидается, что в течение

что в течение всего прогнозного периода будут постоянные равновеликие

доходы. Одна их часть – доход на инвестиции, другая – обеспечивает возврат капитала. Сумма возврата капитала реинвестируется по ставке дохода на инвестиции
Норма возврата капитала = Фактор фонда возмещения
Фактор фонда возмещения рассчитывается для ставки дохода на инвестиции и оставшегося срока экономической жизни объекта (функция сложного процента №6 "Взнос на амортизацию единицы")


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 107 Метод капитализации доходов
Метод Хоскольда целесообразно использовать когда ставка

Метод капитализации доходовМетод Хоскольда целесообразно использовать когда ставка дохода на инвестиции

дохода на инвестиции на столько высока, что становится маловероятным

осуществление реинвестирования по той же ставке. Поэтому для реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке.
Норма возврата капитала = Фактор фонда возмещения
Фактор фонда возмещения рассчитывается для безрисковой ставки дохода и оставшегося срока экономической жизни объекта (функция сложного процента №6 "Взнос на амортизацию единицы")


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 108 Метод капитализации доходов
Метод прямой капитализации (метод рыночной экстракции

Метод капитализации доходовМетод прямой капитализации (метод рыночной экстракции или выжимки)Ставка капитализации

или выжимки)
Ставка капитализации равна отношению ЧОД к стоимости объекта

недвижимости.
Основываясь на рыночных данных по ценам продаж и значений ЧОД сопоставимых объектов недвижимости можно вычислить ставку капитализации.
Данный метод может использоваться когда прогнозируется получение абсолютно равновеликих доходов (норма возврата капитала включена в ставку автоматически, так как используются данные с рынка)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 109 Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП)
Составляется прогноз денежных потоков (доходы

Метод дисконтирования денежных потоков (МДДП)Составляется прогноз денежных потоков (доходы – от

– от аренды, расходы – связанные со строительством /

реконструкцией, текущие расходы)
Рассчитывается стоимость объекта недвижимости на конец владения (стоимость реверсии)
Определение ставки дисконта (ставка дохода на инвестиции)
Величина доходов в период владения и стоимость реверсии приводятся к текущей стоимости



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 110



Затратный подход
Абрамишвили Н.Р.

Затратный подходАбрамишвили Н.Р.

Слайд 111 Принципы и основное содержание
Основан на принципе замещения
Является воплощением

Принципы и основное содержаниеОснован на принципе замещенияЯвляется воплощением трудовой теории стоимостиМоделирует

трудовой теории стоимости
Моделирует рынок продавца
Достоинство: демонстрация реальных затрат на

создание объекта
Недостаток: не может объяснить разность стоимостей двух объектов из одного и того же материала (частично эта проблема решается за счет стоимости земли, учета внешнего износа)
Затраты на создание и рыночная стоимость ближе всего у новых объектов.
Затратный подход дает адекватный результат, если можно надежно рассчитать стоимость земельного участка, улучшений и величину накопленного износа
Можно применять, если накопленный износ не превышает 60%.


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 112 Принципы и основное содержание
Затратный подход наиболее применим к

Принципы и основное содержаниеЗатратный подход наиболее применим к оценке:Новых объектов, строительство

оценке:
Новых объектов, строительство которых основывалась на принципе НЭИ и

которые имеют незначительный накопленный износ;
Уникальных объектов (памятники культурного наследия)
Специальных объектов (стадионы, котельные, водонапорные башни и т.д.)
Для целей страхования и налогообложения
Таким образом, затратный подход это совокупность методов оценки недвижимости, при которых ее стоимость устанавливается путем расчета затрат на приобретение аналогичного участка земли и создания на нем объекта недвижимости с аналогичной полезностью с учетом износов и устареваний, характерных для объекта оценки



Абрамишвили Н.Р.

Слайд 113 Принципы и основное содержание
Основные этапы:
Оценка рыночной стоимости прав

Принципы и основное содержаниеОсновные этапы:Оценка рыночной стоимости прав на земельный участокОпределение

на земельный участок
Определение величины затрат на создание объекта (включая

прибыль предпринимателя)
Оценка накопленного износа
Расчет рыночной стоимости объекта оценки как суммы стоимостей земельного участка и улучшений с учетом прибыли предпринимателя и накопленных износов

РСон = РСзу + ЗЗ(ЗВ) + ПП – ФИ – ФУ – ВУ, где
РСон – рыночная стоимость объекта недвижимости
РСзу – рыночная стоимость земельного участка
ЗЗ(ЗВ) – затраты на замещение (затраты на воспроизводство)
ПП – прибыль предпринимателя
ФИ – физический износ
ФУ – функциональное устаревание
ВУ – внешнее устаревание




Абрамишвили Н.Р.

Слайд 114 Определение стоимости земельных участков
Принципы:
Принцип наиболее эффективного использования
Принцип остаточной продуктивности
Принцип

Определение стоимости земельных участковПринципы:Принцип наиболее эффективного использованияПринцип остаточной продуктивностиПринцип экономического размераПринцип

экономического размера
Принцип спроса и предложения
Принцип повышающейся и понижающейся отдачи
Принцип

вклада

ДЛЯ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРИМЕНЯЮТСЯ СРАВНИТЕЛЬНЫХ И ДОХОДНЫЙ ПОДХОДЫ!
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД НЕ ИСПОЛЬЗУЕТСЯ!!!!!




Абрамишвили Н.Р.

Слайд 115 Определение стоимости земельных участков
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Определение стоимости земельных участковМЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ(Утверждены

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р)

Оценку

рыночной стоимости земельных участков рекомендуется проводить в соответствии с данными методическими основами
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
целевое назначение и разрешенное использование;
преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
текущее использование земельного участка.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 116 Определение стоимости земельных участков
МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ

Определение стоимости земельных участковМЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ(Утверждены

ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(Утверждены распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р)
При

оценке рыночной стоимости земельных участков используются методы:
1. В рамках сравнительного подхода:
Метод сравнения продаж;
Метод выделения;
Метод распределения.
2. В рамках доходного подхода:
Метод капитализации земельной ренты
Метод остатка,
Метод предполагаемого использования.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 117 Определение стоимости земельных участков
МЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ
Метод предполагает следующую последовательность

Определение стоимости земельных участковМЕТОД СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖМетод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов,

действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с

объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 118 Определение стоимости земельных участков
МЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯ

Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение

Определение стоимости земельных участковМЕТОД ВЫДЕЛЕНИЯМетод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по

элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего

в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 119 Определение стоимости земельных участков
МЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯ

Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение

Определение стоимости земельных участковМЕТОД РАСПРЕДЕЛЕНИЯМетод предполагает следующую последовательность действий:определение элементов, по

элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего

в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;
расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 120 Определение стоимости земельных участков
МЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫ

Метод предполагает следующую

Определение стоимости земельных участковМЕТОД КАПИТАЛИЗАЦИИ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕНТЫМетод предполагает следующую последовательность действий:расчет

последовательность действий:
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
определение величины соответствующего

коэффициента капитализации земельной ренты;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 121 Определение стоимости земельных участков
МЕТОД ОСТАТКА (1)

Метод предполагает следующую последовательность

Определение стоимости земельных участковМЕТОД ОСТАТКА (1)Метод предполагает следующую последовательность действий:расчет стоимости

действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному

использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;
расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 122 Определение стоимости земельных участков
МЕТОД ОСТАТКА (2)
Метод допускает также следующую

Определение стоимости земельных участковМЕТОД ОСТАТКА (2)Метод допускает также следующую последовательность действий:расчет

последовательность действий:
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее

эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 123 Определение стоимости земельных участков
МЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
Метод предполагает следующую последовательность

Определение стоимости земельных участковМЕТОД ПРЕДПОЛАГАЕМОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯМетод предполагает следующую последовательность действий:определение суммы

действий:
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования

земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования);
определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;
расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 124 Определение затрат на создание объекта
Величина затрат на строительство объекта

Определение затрат на создание объектаВеличина затрат на строительство объекта может определяться

может определяться на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения.
Стоимость

воспроизводства – это определенная в текущих ценах стоимость строительства точной копии оцениваемого здания – из таких же материалов, по такому же проекту, такой же планировки и т.д., без учета накопленного износа.
Полная стоимость замещения - стоимость строительства здания-аналога, без учета накопленного износа, обладающего той же полезностью, что и оцениваемое – с применением современных материалов, проекта, стандартов, планировки и т.д.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 125 Определение затрат на создание объекта
Определение полной стоимости строительства включает расчет:
Прямых

Определение затрат на создание объектаОпределение полной стоимости строительства включает расчет:Прямых издержек

издержек (материалов, стоимости временных зданий и сооружений, инженерных сетей,

коммунальных услуг, заработной платы строительных рабочих, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.д.);
Косвенных издержек (оплата труда архитекторов, инженеров, бухгалтеров и юристов, накладных расходов застройщиков, оплату лицензий, процентов по ссудам, маркетинговых и рекламных расходов и т.д.)
Предпринимательского дохода
Прибыль предпринимателя это сумма которую инвестор планирует получить сверх затрат на осуществление проекта с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 126 Определение затрат на создание объекта
Оценка стоимости строительства зданий (сооружений)

Определение затрат на создание объектаОценка стоимости строительства зданий (сооружений) осуществляется:Методом сравнительной

осуществляется:
Методом сравнительной единицы
Методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты)
Индексным методом

Абрамишвили

Н.Р.

Слайд 127 Определение затрат на создание объекта
МЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫ
На основании данных

Определение затрат на создание объектаМЕТОД СРАВНИТЕЛЬНОЙ ЕДИНИЦЫНа основании данных об издержках

об издержках строительства аналогичных объектов разрабатываются нормативы затрат на

строительные работы (на 1 кв.м., 1 куб.м. здания). В качестве типового сооружения лучше использовать недавно построенный аналог, по которому известна стоимость строительства.
Можно пользоваться различными сборниками укрупненный показателей стоимости строительства (разработки ЦНИИ экономики и управления строительством, Ко-Инвест, ГУИОН и т.д.)
УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости)
УПБС (Укрупненные показатели базисной стоимости)
Ко-Инвест

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 128 Определение затрат на создание объекта
УПВС разработаны отраслевыми институтами министерств

Определение затрат на создание объектаУПВС разработаны отраслевыми институтами министерств и ведомств

и ведомств СССР и составлены в ценах и нормах,

введенных с 1 января 1969 года.
Постановлением Госстроя России №16 от 08 апреля 2002 г. "О мерах по завершению перехода на новую сметно-нормативную базу ценообразования в строительстве" отменены с 01.01.2003 нормативные документы Госстроя СССР.
УПБС разработаны для объектов производственного назначения, предназначены для определения стоимости строительства в текущих и прогнозных ценах на ранней стадии проектирования, а также при расчете капитальных вложений как по отдельным зданиям и сооружениям, так и в целом по предприятиям и комплексам объектов. Разработаны Центральным научно - исследовательским институтом экономики и управления строительством (ЦНИИЭУС) Минстроя России (Разослано письмом Госстроя РФ от 29.12.93 N 12-347)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 129 Определение затрат на создание объекта
Стоимостные показатели Ко-Инвест для определения

Определение затрат на создание объектаСтоимостные показатели Ко-Инвест для определения стоимости строительства

стоимости строительства зданий основываются на проектно-сметной документации, в том

числе на данных о средних показателях затрат на освоение строительных площадок, устройству внешних коммуникаций, новых расценках на работы и данных об индексах цен в строительстве.
Показатели справочников включают всю номенклатуру затрат, которые предусматриваются действующей методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации с учетом непредвиденных работ и затрат.
Информация приводится в ценах Московской области (для РФ) на 01 января соответствующего года.
Коэффициент на изменение цен после издания Справочников определяется с применением индексов удорожания, публикуемых ежемесячно в журналах «Ценообразование и сметное нормирование в строительстве». Бюллетень издается с 1994 года и посвящен актуальным вопросам ценообразования и нормирования в строительстве, экономики и управления, бухгалтерского учета в строительстве.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 130 Определение затрат на создание объекта
Справочники Ко-Инвест включают следующие сборники:
Жилые

Определение затрат на создание объектаСправочники Ко-Инвест включают следующие сборники:Жилые домаМагистральные сети

дома
Магистральные сети и транспорт
Общественные здания
Объекты архитектурного наследия
Промышленные здания
Складские здания

и сооружения
Сооружения городской инфраструктуры

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 131 Определение затрат на создание объекта
Абрамишвили Н.Р.

Определение затрат на создание объектаАбрамишвили Н.Р.

Слайд 132 Определение затрат на создание объекта
Абрамишвили Н.Р.

Определение затрат на создание объектаАбрамишвили Н.Р.

Слайд 133 Определение затрат на создание объекта
МЕТОД ПОЭЛЕМЕНТНОГО РАСЧЕТА
Разбивка здания на

Определение затрат на создание объектаМЕТОД ПОЭЛЕМЕНТНОГО РАСЧЕТАРазбивка здания на отдельные элементы

отдельные элементы (фундамент, стены, каркас, крышу и т.д.)
Расчет расходов

требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки. Для этого определяется величина прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема

МЕТОД ИНДЕКСНОГО ПЕРЕСЧЕТА
Такая оценка осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для переоценки основных фондов, утверждённый Правительством РФ

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 134 Определение затрат на создание объекта
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ
Прибыль предпринимателя зависит:
от

Определение затрат на создание объектаОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯПрибыль предпринимателя зависит:от ставки дохода

ставки дохода на капитал;
от объема и динамики вложения денежных

средств по этапам строительства;
от продолжительности строительства.
Следует учитывать, что предприниматель вкладывает свой капитал не только непосредственно в строительство здания, но и в землю.
Для расчета прибыли предпринимателя необходимо:
1) Определение ставки дисконтирования (ставки дохода на инвестиции);
2) Определение общей суммы вкладываемых инвестором средств, которая соответствует сметной стоимости строительства имущественного комплекса и стоимости земельного участка, при этом вложения в участок учитываются в первом периоде;
3) Определение продолжительности строительства (чаще всего в соответствии со СНиП 1.04.03-85 " Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений").

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 135 Определение затрат на создание объекта
Разность аккумулированной суммы на конец

Определение затрат на создание объектаРазность аккумулированной суммы на конец строительства и

строительства и сметной стоимости строительства является ожидаемой прибылью предпринимателя

от реализации проекта.




Абрамишвили Н.Р.

Слайд 136 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Износ – это потеря стоимости из-за

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАИзнос – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния

ухудшения физического состояния объекта и/или его морального устаревания. Совокупный

износ определяется как сумма физического износа, функционального износа и износа внешнего воздействия.
Величина накопленного износа объекта недвижимости определяется по следующей формуле:
Из = 1 – (1 – Ифиз) * (1 – Ифункц) * (1 – Ивнеш)
где:
Из – общий накопленный износ;
Ифиз – физический износ оцениваемого объекта недвижимости;
Ифункц – функциональный (моральный) износ оцениваемого объекта недвижимости;
Ивнеш – внешний (экономический) износ оцениваемого объекта недвижимости.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 137 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Физический износ - снижение стоимости объекта недвижимости

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАФизический износ - снижение стоимости объекта недвижимости в результате потери

в результате потери его элементами своих первоначальных свойств под

влиянием природного воздействия, неправильной эксплуатации, ошибок при проектировании и нарушений правил строительства.
Функциональный износ – снижение стоимости объекта, связанная с невозможностью выполнять те функции, для которых он предназначался в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям.
Внешний (экономический) износ – обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 138 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Физический и функциональный износ принято делить

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАФизический и функциональный износ принято делить на устранимый и

на устранимый и неустранимый.
Устранимый износ (в оценке) - износ, затраты

на ликвидацию которого оправданы ростом доходности или увеличением стоимости всего объекта.
Неустранимый износ - износ объекта недвижимости, затраты на устранение которого превышают дополнительную стоимость объекта недвижимости, получаемую в результате его устранения.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 139 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСА
Метод разбиения
Метод срока жизни

Абрамишвили

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФИЗИЧЕСКОГО ИЗНОСАМетод разбиенияМетод срока жизниАбрамишвили Н.Р.

Н.Р.

Слайд 140 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Метод срока службы (жизни) 
Физическая жизнь здания

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАМетод срока службы (жизни) Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации

(ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих

конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности зданий. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.
Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.
Оставшийся срок экономической жизни (ОСЭЖ) здания - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 141 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Метод срока службы (жизни) 
Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАМетод срока службы (жизни) Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в

временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход. В

этот период проводимые улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Экономическая жизнь объекта заканчивается, когда эксплуатация объекта не может принести доход, обозначенный соответствующей ставкой по сопоставимым объектам в данном сегменте рынка недвижимости. При этом проводимые улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего износа.
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 142 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Абрамишвили Н.Р.

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСААбрамишвили Н.Р.

Слайд 143 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Метод разбиения
Износ определяется поэлементно (чаще с

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАМетод разбиенияИзнос определяется поэлементно (чаще с применением ВСН 53-86

применением ВСН 53-86 (р) "Правила оценки физического износа зданий",

дата введения 1987-07-01)
Выдержка из ВСН (Стены кирпичные)

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 144 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
Расчет физического износа административного здания


Абрамишвили Н.Р.

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАРасчет физического износа административного зданияАбрамишвили Н.Р.

Слайд 145 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА
Признаки функционального износа в оцениваемом

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСАПризнаки функционального износа в оцениваемом здании - несоответствие

здании - несоответствие объемно-планировочного и/или конструктивного решения современным стандартам,

включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.
Функциональный износ подразделяют на устранимый и неустранимый.
Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.
Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.
Причины функционального износа: ·  недостатки, требующие добавления элементов; ·  недостатки, требующие замены или модернизации элементов; ·  сверхулучшения.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 146 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА
Недостатки, требующие добавления элементов

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСАНедостатки, требующие добавления элементов - элементы здания

- элементы здания и оборудования, которых нет в существующем

окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.
Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 147 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА
Сверхулучшения - позиции и

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСАСверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие

элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным

требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.
Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и/или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.
В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами: 1)  капитализацией потерь в арендной плате; 2)  капитализацией избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для содержания здания в надлежащем порядке.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 148 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСА
Для определения необходимых расчетных

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ИЗНОСАДля определения необходимых расчетных показателей (величины арендных

показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют

скорректированные данные по сопоставимым аналогам. При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного у объекта оценки неустранимого функционального износа.
Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине устаревшего объемно-планировочного решения (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.
Расчет неустранимого функционального износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых для поддержания здания в хорошем состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимого функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых тем не менее размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 149 Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА (ПРИМЕР)
Для расчета величины

Определение НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСАОПРЕДЕЛЕНИЕ ВНЕШНЕГО ИЗНОСА (ПРИМЕР)Для расчета величины внешнего износа было

внешнего износа было использовано отношение цены продажи объектов, предлагающихся

к продаже в Псковской области (объекты, использованные для расчета стоимости оцениваемых объектов недвижимости в рамках сравнительного подхода далее), к стоимости этих объектов, рассчитанной в рамках затратного подхода.
1. Подбор объектов-аналогов, сопоставимых по местоположению с оцениваемыми объектами недвижимости. Использование в расчетах цены предложения, откорректированной на торг.
2. Расчет стоимости строительства на основе данных о строительстве оцениваемого комплекса недвижимого имущества. Начисление прибыли предпринимателя осуществлялось на основе значения, полученного выше (7%).
3. Расчет износа на основе данных о состоянии объектов-аналогов.
4. Выделение доли земельного участка из цены продажи. Удельная стоимость земельных участков аналогов определялась на основе данных о продаже сопоставимых по местоположению земельных участков, которые приведены далее при расчете стоимости земельного участка оцениваемого комплекса объектов недвижимости.
5. Расчет соотношения цены объекта и стоимости по затратному подходу.

Внешний износ = 1 – (Цена без учета земли/Стоимость с учетом физического износа).


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 150



Согласование результатов оценки
Абрамишвили Н.Р.

Согласование результатов оценкиАбрамишвили Н.Р.

Слайд 151 Согласование результатов (1)
Рассматриваются четыре критерия, по которым оценщиком

Согласование результатов (1)Рассматриваются четыре критерия, по которым оценщиком оцениваются результаты, полученные

оцениваются результаты, полученные по каждому подходу:
1. Достоверность и достаточность

информации;
2. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов, специфичных для объекта;
3. Способность подхода отразить мотивацию, действительные намерения типичного участника сделки;
4. Соответствие подхода виду рассчитываемой стоимости.
Расчет «весов» использованных методов проводится в несколько этапов:
– Строится матрица факторов, в которой каждому подходу присваиваются четыре вида баллов в соответствии с четырьмя критериями;
– Определяется сумма баллов каждого подхода;
– По отношению суммы баллов подхода к этой сумме определяется расчетный вес подхода;
– Расчетные веса округляются так, чтобы сумма равнялась 100%;
– Проводится согласование результатов расчета.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 152 Согласование результатов (2)
Сущностью методики является анкетирование, а затем

Согласование результатов (2)Сущностью методики является анкетирование, а затем и обработка результатов,

и обработка результатов, которая проводится с учетом показателей компетентности

и весомости привлекаемых экспертов.
Для этого разработаны специальные анкеты:
– По 10-балльной шкале, соответствующей (семи) показателям, расставляются баллы для каждого подхода;
– Каждый эксперт оценивает показатель степени личной уверенности в том, что значения, определенные по 10-бальной шкале, соответствуют действительности;
– Осуществляется самооценка степени влияния различных источников аргументации на ответ эксперта.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 153



Ипотечно-инвестиционный анализ
Абрамишвили Н.Р.

Ипотечно-инвестиционный анализАбрамишвили Н.Р.

Слайд 154 Цель анализа
Основной целью данного раздела является:
изложение особенностей применения

Цель анализаОсновной целью данного раздела является:изложение особенностей применения методов капитализации дохода

методов капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков при ипотечном

кредитовании
Оценка недвижимости, прежде всего, предполагает определение рыночной стоимости актива. Однако, если оцениваемый объект финансируется за счет собственных и заемных средств инвестора, возникает проблема определения рыночной стоимости собственного капитала инвестора и рыночной стоимости привлекаемого ипотечного кредита.
Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 155 Использование ОН как залога
1. Стоимость недвижимости как единицы

Использование ОН как залога1. Стоимость недвижимости как единицы товара очень высокая

товара очень высокая и
требует от инвестора значительного капитала.
2. Недвижимость,

прежде всего, — это земельный участок, на котором возводятся некоторые улучшения, обеспечивающие еедоходность; процесс использования приносящей доход недвижимости может осуществляться только на месте ее первоначального создания, так как она не подлежит транспортировке.
3. Право на недвижимость как товар подлежит обязательной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом.
4. Недвижимость имеет достаточно крупные физические размеры, физическое и экономическое старение недвижимости происходит в течение длительного времени.
5. В течение экономической жизни недвижимости возможно проведение мероприятий капитального характера, влияющих на величину дохода, и, следовательно, она может быть стабильной, уменьшаться и расти со временем.
6. Инвестиции в недвижимость в меньшей степени обесцениваются, так как изменение стоимости недвижимости обычно компенсирует инфляционные процессы.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 156 Ипотечный кредит
Ипотечный кредит — это разновидность кредита, для

Ипотечный кредитИпотечный кредит — это разновидность кредита, для которой характерно:предоставление денежных

которой характерно:
предоставление денежных средств на длительное время,
кредитование сделки по

приобретению недвижимости,
в качестве залога выступает приобретаемая недвижимость.
Таким образом, отличительной чертой ипотечного кредита является совмещение объекта залога и приобретаемого объекта.
Для целей оценки все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами, так как график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода влияет на стабильность потока доходов и, следовательно, на выбор метода оценки.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 157 Виды ипотечного кредита
К первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты,

Виды ипотечного кредитаК первой группе относят самоамортизирующиеся кредиты, предусматривающие погашение долга

предусматривающие погашение долга и процентов равновеликими суммами.
Во вторую группу

включены ипотечные кредиты, по которым величина расходов по обслуживанию долга с годами меняется под влиянием самых разных факторов:
Кредит с «шаровым» платежом — это кредит, предполагающий погашение всего (или большей части) долга в конце срока кредитования одним или серией платежей.
Кредиты с равномерным погашением полученного займа и уплатой процентов на остаток долга.
Кредиты с участием предусматривают выплату кредитору части дохода инвестора, приобретающего приносящую доход недвижимость.
Кредиты с меняющейся процентной ставкой.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 158 Эффективность привлечения заемных средств
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования

Эффективность привлечения заемных средствПроцентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок

и порядок его погашения оказывают влияние на величину ипотечной

постоянной.
Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат на единицу полученного ипотечного кредита.
Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как погашение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к первоначально полученному кредиту.
ИП = РОДг / ИК
где: ИП — ипотечная постоянная,
РОДг — годовые расходы по обслуживанию долга,
ИК — величина ипотечного кредита
Для получения ипотечной постоянной можно использовать таблицы сложного процента (фактор взноса в погашение кредита).

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 159 Эффективность привлечения заемных средств
Комбинированное финансирование приобретения недвижимости, предусматривающее использование

Эффективность привлечения заемных средствКомбинированное финансирование приобретения недвижимости, предусматривающее использование собственных средств

собственных средств инвестора и ипотечного кредита, оказывает влияние на

распределение дохода, оценку ставки доходности инвестиций в объект.

Сумма источников комбинированного финансирования должна соответствовать стоимости недвижимости:
Сн = ИК + СК,
где: Сн — стоимость недвижимости,
ИК — ипотечный кредит,
СК — собственный капитал инвестора.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 160 Эффективность привлечения заемных средств
Разница между чистым операционным доходом и

Эффективность привлечения заемных средствРазница между чистым операционным доходом и расходами по

расходами по обслуживанию долга является денежными поступлениями, отражающими величину

дохода, получаемого инвестором:
ДП = ЧОД — РОД,
где: ЧОД — чистый операционный доход,
РОД — годовые расходы по обслуживанию долга,
ДП — денежные поступления на собственный капитал инвестора.

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 161 Эффективность привлечения заемных средств
Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение

Эффективность привлечения заемных средствСтавка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного

чистого операционного дохода, генерируемого недвижимостью, к ее стоимости, представляющей

в данном случае сумму ипотечного кредита и собственного капитала инвестора:
Rн = ЧОД / Сн
Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений, представляющих разницу чистого операционного дохода и обязательных платежей банку, к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость:
Rск = ДП / СК

Эффективное использование заемных средств – ставка доходности собственного капитала инвестора больше ставки доходности недвижимости

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 162 Эффективность привлечения заемных средств



Важным фактором является доля стоимости недвижимости,

Эффективность привлечения заемных средствВажным фактором является доля стоимости недвижимости, финансируемая за

финансируемая за счет ипотечного кредита. Поэтому анализ строится с

учетом коэффициента ипотечной задолженности, который показывает удельный вес заемных средств в стоимости недвижимости:
КИЗ = ИК / Cн

Абрамишвили Н.Р.

Слайд 163 Оценка кредитуемой недвижимости
Методы капитализации дохода и дисконтированных денежных

Оценка кредитуемой недвижимостиМетоды капитализации дохода и дисконтированных денежных потоков в этом

потоков в этом случае имеют некоторые особенности, которые связаны

с тем, что:
Во-первых, рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, так как недвижимость частично куплена за счет заемных средств;
Во-вторых, текущая стоимость кредита, предоставляемого заемщиком, зависит от конкретных условий финансирования.

Метод капитализации используется по стандартной формуле, только в коэффициент капитализации определяется методом инвестиционной группы


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 164 Оценка кредитуемой недвижимости

Метод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную

Оценка кредитуемой недвижимостиМетод дисконтированных денежных потоков определяет рыночную стоимость недвижимости как

стоимость недвижимости как сумму дисконтированных доходов, которые может в

будущем генерировать объект.
Если приобретение недвижимости предусматривает смешанное финансирование, ее стоимость будет складываться из суммы предоставляемого ипотечного кредита и текущей стоимости собственного капитала.
Собственный капитал представляет сумму дисконтированных денежных доходов инвестора за период владения и дисконтированной выручки от предполагаемой продажи объекта в конце периода владения (дисконтирование происходит по ставке дохода на собственный капитал).


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 165 Оценка кредитуемой недвижимости


Специфика применения традиционной схемы метода дисконтированных

Оценка кредитуемой недвижимостиСпецифика применения традиционной схемы метода дисконтированных денежных потоков проявится

денежных потоков проявится в следующем:
ставка дисконтирования должна соответствовать требуемой

инвестором ставке дохода на собственный капитал;
в качестве текущего дохода за период владения оценщик использует не чистый операционный доход, а денежные поступления на собственный капитал, которые представляют остаток после вычитания обязательных платежей банку;
выручка от предполагаемой продажи недвижимости в конце периода владения является разницей между ценой перепродажи и остатком ипотечного долга на эту дату.


Абрамишвили Н.Р.

Слайд 166 Оценка кредитуемой недвижимости
Метод дисконтированных денежных потоков обычно называется

Оценка кредитуемой недвижимостиМетод дисконтированных денежных потоков обычно называется традиционной техникой ипотечно-инвестиционного

традиционной техникой ипотечно-инвестиционного анализа.
Схема оценки недвижимости, приобретаемой с участием

ипотечного самоамортизирующегося кредита:
Определяется длительность анализируемого периода.
2. Для каждого анализируемого года рассчитывается:
величина чистого операционного дохода,
сумма расходов по обслуживанию долга.
3. Определяется величина денежных поступлений на собственный капитал.
4. Определяется ставка дохода, которую инвестор должен получить на вложенные средства.
5. Определяется цена предполагаемой продажи недвижимости в
конце анализируемого периода.



Абрамишвили Н.Р.

  • Имя файла: otsenka-nedvizhimosti.pptx
  • Количество просмотров: 150
  • Количество скачиваний: 0
- Предыдущая История Московского Кремля
Следующая - Предмет, задачи и методы современной географии

Похожие презентации

Оборотные средства организации Оборотные средства организации 112
Маркетинг и пиар Маркетинг и пиар 121
Презентауия к выступления на МО презентация к уроку (1 класс) Презентауия к выступления на МО презентация к уроку (1 класс) 99
Игры для развития мелкой моторики во второй младшей группе. презентация к уроку (младшая группа) Игры для развития мелкой моторики во второй младшей группе. презентация к уроку (младшая группа) 109
Пути формирования метапредметных результатов обучающихся презентация к уроку Пути формирования метапредметных результатов обучающихся презентация к уроку 104
Профессиональный имидж современного педагога (статья и презентация) статья по теме Профессиональный имидж современного педагога (статья и презентация) статья по теме 124
Босану, босанғаннан кейін қанағу. Шұғыл көмек көрсету Босану, босанғаннан кейін қанағу. Шұғыл көмек көрсету 144
Принцип Талиона Принцип Талиона 131
Time value of money Time value of money 116
Непосредственная образовательная деятельность для детей подготовительной к школе группы Маленькие герои большой войны план-конспект занятия (подготовительная группа) Непосредственная образовательная деятельность для детей подготовительной к школе группы Маленькие герои большой войны план-конспект занятия (подготовительная группа) 108
Портфолио достижений студента ГОУ ВО НГИЭУ Портфолио достижений студента ГОУ ВО НГИЭУ 101
Инструментальные материалы Инструментальные материалы 195
ППС гр Гномики Приложение презентация к уроку (средняя группа) ППС гр Гномики Приложение презентация к уроку (средняя группа) 98
Родительская общественная организация, как форма реализации досуговой деятельности статья Родительская общественная организация, как форма реализации досуговой деятельности статья 118
Проектная задача. Строим дом. проект (1 класс) Проектная задача. Строим дом. проект (1 класс) 103
Amputacion distal femur Amputacion distal femur 88
Психокультурный фрейдизм. Отличие отфрейдизма. Психокультурный фрейдизм. Отличие отфрейдизма. 101
Дружба презентация к уроку (2 класс) Дружба презентация к уроку (2 класс) 142
Товароведная характеристика конфетных изделий. Товароведная характеристика конфетных изделий. 118
Растворы полимеров Растворы полимеров 122
Гитарасоздаём портрет слова Гитарасоздаём портрет слова 101
Налоговая система РФ (1991-09 гг.) Налоговая система РФ (1991-09 гг.) 156
Использования метода проектов в начальной школе презентация по теме Использования метода проектов в начальной школе презентация по теме 107
Классный час на тему Здоровый образ жизни Классный час на тему Здоровый образ жизни 106
Aircraft of the future – Flying car (AeroMobil) Aircraft of the future – Flying car (AeroMobil) 166
Векторы Векторы 94
Программа Школа России Программа Школа России 60
Вычеты по НДФЛ Вычеты по НДФЛ 91
учебно-методическая работа презентация по теме учебно-методическая работа презентация по теме 109
Ресурсы медицинского учреждения Ресурсы медицинского учреждения 108